Modelo 211 al comprar una vivienda a un no residente

Una gestión para quien compra la vivienda

Si vas a comprar una vivienda que se alquila a turistas y el vendedor es no residente fiscal, conviene preparar esta parte de la operación antes de firmar. El servicio se dirige al comprador: revisamos el supuesto, la documentación y la presentación del modelo 211 que se acuerde. Podemos valorar el encargo aunque la firma ya se haya producido; necesitaremos conocer la fecha desde la primera consulta.

Las instrucciones de la AEAT sitúan esta obligación en adquisiciones de inmuebles españoles a no residentes sin establecimiento permanente, tanto si quien compra reside en España como si no. La nacionalidad del vendedor o una dirección extranjera no sustituyen comprobar su situación fiscal.

La retención del comprador y el impuesto del vendedor

En el supuesto general descrito por la AEAT para el adquirente, se retiene el 3 % de la contraprestación acordada y se ingresa mediante el modelo 211. Es un pago a cuenta del impuesto del transmitente. El importe ingresado no determina por sí solo cuánto acaba tributando el vendedor.

Como ejemplo ilustrativo, una contraprestación de 240.000 euros íntegramente atribuida a un vendedor no residente daría una retención de 7.200 euros al aplicar ese porcentaje. Antes de trasladar el cálculo a una operación real hay que revisar participantes, participaciones y supuesto aplicable. Si hay vendedores residentes y no residentes, no se trata toda la operación como si todos fueran no residentes.

Qué documentos preparar para valorar el encargo

• Municipio y referencia catastral de la vivienda.
• Fecha prevista o efectiva de transmisión y escritura o documento de la operación disponible.
• Identificación fiscal del comprador y del vendedor, con los demás participantes si los hubiera.
• Información que acredite la residencia fiscal y porcentajes de titularidad.
• Precio pactado y documentación de la retención o de una presentación anterior, si ya existe.

Para solicitar presupuesto basta una descripción inicial y la fecha de firma; después indicamos qué archivos necesitamos y por qué canal aportarlos. No hace falta enviar datos de huéspedes ni contraseñas de plataformas. Cuando intervengan representantes, comprobamos el alcance de la autorización para este encargo.

Plazo y coordinación con la firma

La AEAT establece para el ingreso del modelo 211 un mes desde la transmisión. Revisamos la fecha y el calendario concreto; preparar documentación o pedir presupuesto no equivale a haber presentado. Si la operación ya se ha firmado o alguien ha ingresado una cantidad, necesitamos saberlo antes de iniciar otra actuación.

Es útil dejar identificado quién prepara la declaración, quién realizará el pago y quién recibirá los justificantes. Si una notaría, inmobiliaria u otra asesoría ya interviene, concretamos qué tarea se nos encarga para evitar duplicidades. No damos por hecho que otra persona presenta el modelo por haber acompañado la compraventa.

Preparación, conformidad y justificantes

Nuestro gestor administrativo colegiado presupuesta la revisión, preparación y presentación incluidas. La propuesta identifica inmueble, adquirentes, transmitentes y actuaciones; los honorarios y sus impuestos aplicables se separan de la retención que corresponda ingresar. Si falta documentación o aparece un supuesto que requiere análisis adicional, lo comunicamos antes de ampliar el trabajo.

Contrastamos los datos y solicitamos conformidad antes de la presentación acordada. La entrega incluye copia y justificante, indicando la documentación que debe conservar el comprador y facilitarse al vendedor para su propia declaración. Una regularización, rectificación o respuesta a un requerimiento posterior se valora por separado.

La compra y la continuidad turística necesitan su propia revisión

El modelo 211 atiende una obligación fiscal vinculada a la adquisición. No acredita que puedas continuar el alquiler turístico ni sustituye las comprobaciones de la compraventa. Si se anuncia el inmueble como una vivienda con licencia, revisa también qué comprobar antes de comprar y la documentación administrativa disponible.

El vendedor puede necesitar un encargo distinto para declarar la renta de la transmisión. El presupuesto del comprador no incluye automáticamente esa declaración, otros impuestos de la operación, inscripción registral ni cambios turísticos. Podemos identificar estas necesidades para que cada parte sepa qué tiene pendiente.

Dudas antes de contratar