Vivienda de uso turístico en Palau-saverdera: cómo habilitar tu HUT

Palau-saverdera: casas cerca de Roses y la licencia previa del HUT

Palau-saverdera es un pueblo del Alt Empordà, entre la Serra de Rodes y la llanura que baja hacia los Aiguamolls de l’Empordà, a pocos kilómetros de Roses y del Cap de Creus. El alquiler turístico es sobre todo de casas y chalets con piscina en urbanizaciones y de casas en el núcleo, con demanda de verano de quien busca la Costa Brava sin estar en primera línea.

Palau-saverdera figura en el anexo del Decreto-ley 3/2023 de Cataluña: un HUT nuevo necesita licencia urbanística previa del ayuntamiento y que el planeamiento admita el uso. No hemos localizado en la web del Ajuntament de Palau-saverdera una norma propia publicada sobre habitatges d’ús turístic, así que antes de presentar nada comprobamos con el ayuntamiento qué título exige en tu caso, si el uso es compatible en tu calle o urbanización y si la vivienda tiene cédula de habitabilidad vigente.

Importante: Palau-saverdera está en el anexo del Decreto-ley 3/2023 de Cataluña (BOE): los HUT nuevos necesitan licencia urbanística previa y planeamiento que admita el uso.

Palau-saverdera en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Palau-saverdera hay 46 viviendas turísticas con 320 plazas, unas 7,0 por vivienda. Es el municipio n.º 33 de 215 de la provincia de Girona por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 59, así que la cifra ha bajado un 22,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Palau-saverdera

Los HUT se regulan en la Ley 13/2002 de turismo de Cataluña y en el Decreto 75/2020, de turismo de Cataluña. Para habilitar la vivienda se presenta por internet la comunicación de inicio de actividad en Canal Empresa, identificándose con certificado digital o idCAT Móvil. Al enviarla se obtiene un código provisional que debe aparecer en toda la publicidad. El ayuntamiento comprueba los datos y los comunica a la Generalitat, que inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Cataluña con su número definitivo (NIRTC). La Generalitat no asocia tasa a este trámite, pero el ayuntamiento puede cobrar la suya.

Desde noviembre de 2023 se aplica además el Decreto-ley 3/2023, que fija un régimen urbanístico propio para los HUT en los municipios de su anexo, los que tienen problemas de acceso a la vivienda o mucha concentración de viviendas turísticas. En ellos el uso turístico solo cabe si el planeamiento lo permite y hace falta una licencia urbanística previa, de cinco años, antes de comunicar el inicio. El decreto-ley fija un límite general de 10 HUT por cada 100 habitantes. Los HUT ya habilitados tienen un plazo transitorio de cinco años para adaptarse. El Tribunal Constitucional desestimó en 2025 el recurso contra esta norma.

El papel del Ayuntamiento de Palau-saverdera

Buena parte del expediente se decide en el Ayuntamiento de Palau-saverdera. Es la administración que habilita la vivienda, verifica lo comunicado y puede exigir su tasa; también es la que, en los municipios del anexo del Decreto-ley 3/2023, concede la licencia urbanística previa. Los ayuntamientos catalanes pueden, además, acordar suspensiones de licencias o regular el uso turístico por zonas en su planeamiento. Si hay una suspensión vigente, la Generalitat advierte de que la comunicación se tiene por no presentada. Lo comprobamos para tu calle.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Palau-saverdera

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Palau-saverdera:

• Estudio previo: comprobamos si Palau-saverdera está en el anexo del Decreto-ley 3/2023, qué permite el planeamiento en tu dirección y si hay alguna suspensión vigente.
• Revisión de la comunidad de propietarios: estatutos y, en edificios en propiedad horizontal, acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Cédula de habitabilidad vigente, con el número de plazas, que expide la Generalitat a partir del certificado de un técnico competente.
• Licencia urbanística previa del ayuntamiento, si el municipio está en el régimen del Decreto-ley 3/2023.
• Comunicación de inicio en Canal Empresa, con certificado digital, y obtención del código provisional para la publicidad.
• Comprobación municipal y traslado a la Generalitat, que inscribe el HUT en el Registro de Turismo de Cataluña con su NIRTC.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, hojas de reclamación, normas de convivencia y número visible en los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI, NIE o NIF del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Nota simple o escritura de la vivienda y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad vigente con su número de plazas.
• Resolución favorable de licencia urbanística previa, en los municipios del Decreto-ley 3/2023.
• Certificado de la comunidad de propietarios con el acuerdo, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Datos de la persona o empresa del servicio de asistencia y mantenimiento.
• Justificante de la tasa municipal, si el ayuntamiento la exige.
• Autorización o representación para presentar en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Cataluña fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Cédula de habitabilidad vigente y condiciones técnicas y de calidad exigibles a una vivienda.
• Capacidad máxima de 15 plazas y nunca más de las que indique la cédula.
• Cesión de la vivienda entera; el alquiler por habitaciones no encaja en la figura de HUT.
• Servicio de asistencia y mantenimiento con un teléfono de contacto a disposición de los usuarios.
• Número de inscripción (o el provisional) en toda la publicidad y visible en la vivienda junto a la capacidad máxima.
• Normas de convivencia de la comunidad entregadas a los usuarios, al menos en catalán, castellano, inglés y francés.
• Hojas de reclamación a disposición de los usuarios.
• Licencia urbanística previa y planeamiento que admita el uso, en los municipios del Decreto-ley 3/2023.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en Palau-saverdera y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Palau-saverdera

Un HUT en Palau-saverdera no termina con el alta. Si vendes la vivienda o cambia quien la explota, hay que comunicar el cambio de titular; si cambia la capacidad o el servicio de mantenimiento, una modificación de datos. La baja se comunica por internet en Tràmits Gencat, sin tasa, pero piensa que volver a abrir exigiría cumplir las condiciones vigentes entonces. Además, hay que registrar a los viajeros en SES.HOSPEDAJES y liquidar el impuesto sobre estancias turísticas. Ayuntamiento e inspección de turismo pueden requerir documentos en cualquier momento.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Palau-saverdera

Trabajamos con dos importes claros. El estudio, 129 €, te dice si tu vivienda de Palau-saverdera puede ser HUT y qué hace falta. El alta, 599 € con IVA, cubre la preparación y presentación de la comunicación de inicio y el seguimiento hasta la inscripción; si vienes del estudio, se descuenta. Aparte quedan el técnico competente y la tasa del ayuntamiento.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Palau-saverdera