Vivienda de uso turístico en Santa Pau: cómo habilitar tu HUT

Santa Pau: masías en la zona volcánica de la Garrotxa

Santa Pau está en la Garrotxa, en la provincia de Girona, dentro del Parque Natural de la Zona Volcánica de la Garrotxa, con volcanes como el Croscat y la fageda d’en Jordà. Su núcleo medieval, con la plaza porticada y el castillo, es muy visitado, y el término está lleno de masías. El alquiler turístico se reparte entre masías y casas rurales en el campo y alguna vivienda en el pueblo.

Santa Pau no figura en el anexo del Decreto-ley 3/2023 de Cataluña, así que no se le aplica la licencia urbanística previa de ese decreto. No hemos localizado una suspensión propia. Antes de presentar comprobamos con el Ayuntamiento de Santa Pau que el planeamiento admite el uso, y en masías dentro del parque natural revisamos el suelo, la normativa del espacio protegido y si encaja mejor como turismo rural.

Santa Pau en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Santa Pau hay 38 viviendas turísticas con 316 plazas, unas 8,3 por vivienda. Es el municipio n.º 40 de 215 de la provincia de Girona por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 37, así que la cifra ha subido un 2,7 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Santa Pau

Los HUT se regulan en la Ley 13/2002 de turismo de Cataluña y en el Decreto 75/2020, de turismo de Cataluña. Para habilitar la vivienda se presenta por internet la comunicación de inicio de actividad en Canal Empresa, identificándose con certificado digital o idCAT Móvil. Al enviarla se obtiene un código provisional que debe aparecer en toda la publicidad. El ayuntamiento comprueba los datos y los comunica a la Generalitat, que inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Cataluña con su número definitivo (NIRTC). La Generalitat no asocia tasa a este trámite, pero el ayuntamiento puede cobrar la suya.

La pieza que más ha cambiado el panorama es el Decreto-ley 3/2023. Afecta a los municipios incluidos en su anexo, por tensión en el acceso a la vivienda o alta concentración de HUT. En ellos hace falta una licencia urbanística previa, con una vigencia de cinco años, y el planeamiento tiene que admitir expresamente el uso turístico; sin esa licencia no se puede comunicar el inicio. Se fija un tope general de 10 HUT por 100 habitantes, y los HUT anteriores disponen de cinco años para adaptarse. El Tribunal Constitucional avaló la norma en 2025.

El papel del Ayuntamiento de Santa Pau

Antes de comunicar el inicio conviene saber qué dice el Ayuntamiento de Santa Pau. En Cataluña la habilitación del HUT es municipal: el ayuntamiento revisa la comunicación, puede pedir documentos y cobra la tasa que tenga aprobada. Si Santa Pau está en el anexo del Decreto-ley 3/2023, además hay que obtener primero su licencia urbanística previa. Y cualquier ayuntamiento puede limitar los HUT por zonas o suspender licencias mientras revisa su planeamiento. Comprobamos esa situación con el ayuntamiento antes de recomendarte un paso.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Santa Pau

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Santa Pau:

• Estudio previo: comprobamos si Santa Pau está en el anexo del Decreto-ley 3/2023, qué permite el planeamiento en tu dirección y si hay alguna suspensión vigente.
• Revisión de la comunidad de propietarios: estatutos y, en edificios en propiedad horizontal, acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Cédula de habitabilidad vigente, con el número de plazas, que expide la Generalitat a partir del certificado de un técnico competente.
• Licencia urbanística previa del ayuntamiento, si el municipio está en el régimen del Decreto-ley 3/2023.
• Comunicación de inicio en Canal Empresa, con certificado digital, y obtención del código provisional para la publicidad.
• Comprobación municipal y traslado a la Generalitat, que inscribe el HUT en el Registro de Turismo de Cataluña con su NIRTC.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, hojas de reclamación, normas de convivencia y número visible en los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI, NIE o NIF del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Nota simple o escritura de la vivienda y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad vigente con su número de plazas.
• Resolución favorable de licencia urbanística previa, en los municipios del Decreto-ley 3/2023.
• Certificado de la comunidad de propietarios con el acuerdo, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Datos de la persona o empresa del servicio de asistencia y mantenimiento.
• Justificante de la tasa municipal, si el ayuntamiento la exige.
• Autorización o representación para presentar en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Cataluña fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Cédula de habitabilidad vigente y condiciones técnicas y de calidad exigibles a una vivienda.
• Capacidad máxima de 15 plazas y nunca más de las que indique la cédula.
• Cesión de la vivienda entera; el alquiler por habitaciones no encaja en la figura de HUT.
• Servicio de asistencia y mantenimiento con un teléfono de contacto a disposición de los usuarios.
• Número de inscripción (o el provisional) en toda la publicidad y visible en la vivienda junto a la capacidad máxima.
• Normas de convivencia de la comunidad entregadas a los usuarios, al menos en catalán, castellano, inglés y francés.
• Hojas de reclamación a disposición de los usuarios.
• Licencia urbanística previa y planeamiento que admita el uso, en los municipios del Decreto-ley 3/2023.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Santa Pau lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Santa Pau

Después del alta siguen los trámites. Cada huésped se comunica en SES.HOSPEDAJES, del Ministerio del Interior, y el impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos se aplica también a los HUT. Si cambia el propietario, se tramita el cambio de titular del HUT; si cambian las plazas, el teléfono o la empresa de mantenimiento, la modificación de datos. Para cerrar, la baja se comunica en Tràmits Gencat. Si en Santa Pau recibes un requerimiento del ayuntamiento o de la inspección, conviene contestarlo dentro de plazo.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Santa Pau

El primer paso es el estudio de viabilidad, por 129 €: comprobamos el planeamiento de Santa Pau, la licencia previa si toca, la cédula y la comunidad. Si hay vía y contratas el alta del HUT, cuesta 599 € (IVA incluido) y se descuentan los 129 € del estudio. El técnico (cédula, certificados, licencia) y la tasa municipal van aparte y te los decimos antes.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Santa Pau