El Gastor: alta y trámites de tu vivienda de uso turístico

El Gastor: casas de pueblo junto al embalse de Zahara y lo que comprobamos

El Gastor es un pueblo blanco de la Sierra de Cádiz, en la ladera de la sierra, con vistas al embalse de Zahara-El Gastor, y con el Dolmen del Gigante en su término. El alquiler turístico es casi todo de casas de pueblo en el casco y de casas de campo en los alrededores, buscadas por quien hace la ruta de los pueblos blancos o quiere sierra tranquila cerca de Zahara y Ronda.

No hemos localizado una ordenanza propia de El Gastor sobre viviendas de uso turístico. Antes de presentar comprobamos con el Ayuntamiento de El Gastor que la vivienda tiene uso residencial y licencia. En las casas de campo revisamos su situación urbanística, porque en suelo rústico de eso depende que el alta sea viable y por qué vía (vivienda turística o casa rural), y si no encaja te lo decimos antes de que gastes en técnicos.

El Gastor en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en El Gastor hay 83 viviendas turísticas con 416 plazas, unas 5,0 por vivienda. Es el municipio n.º 18 de 45 de la provincia de Cádiz por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 101, así que la cifra ha bajado un 17,8 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en El Gastor

Dos textos marcan el trámite: la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía y el Decreto 28/2016, en su redacción dada por el Decreto 31/2024, que rebautizó las VFT como viviendas de uso turístico. El alta no es una licencia que se espera, sino una declaración responsable telemática, firmada con certificado digital, que permite iniciar la actividad desde su registro. Ojo con los números: el CTC solo identifica la presentación; el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, VUT/provincia/número, llega con la resolución y es el que se publica. El trámite es gratuito.

Hay dos documentos que la Junta pide siempre: la nota simple actualizada de la vivienda y, si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, el certificado de la comunidad con la aprobación expresa del uso turístico. Según el caso, también el título de la empresa explotadora, el documento de representación, el anexo de titularidad compartida o el certificado de empadronamiento si se cede por habitaciones. Lo que no acompañe a la declaración se reclama con la resolución de inscripción, con diez días hábiles de plazo; pasado ese plazo se inicia la cancelación, como explican las preguntas frecuentes de la Junta.

El papel del Ayuntamiento de El Gastor

El papel del Ayuntamiento de El Gastor es urbanístico, y pesa. La Junta le comunica la inscripción de tu vivienda y el ayuntamiento puede pedir que se cancele si no cumple su normativa. Con la reforma de 2024, los municipios andaluces pueden limitar el número de viviendas de uso turístico por edificio, sector, zona o periodo, así que lo que vale en un barrio puede no valer en otro. Además, las viviendas asimiladas a fuera de ordenación requieren autorización municipal previa. Comprobamos la situación de tu dirección antes de presentar.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en El Gastor

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en El Gastor:

• Estudio previo: comprobamos el encaje urbanístico en El Gastor, si hay limitaciones municipales para tu zona y si la vivienda cumple superficie, plazas y equipamiento.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el certificado con la aprobación expresa del uso turístico por tres quintas partes.
• Reunimos la nota simple actualizada, la referencia catastral y, según el caso, el contrato de explotación, la representación o el empadronamiento.
• Preparamos la declaración responsable con capacidad, modalidad (vivienda completa o por habitaciones), periodos de funcionamiento y datos de contacto.
• La presentamos por vía telemática con certificado digital y te entregamos el justificante con el código CTC.
• La Junta dicta la resolución de inscripción con el código VUT/provincia/número; si requiere documentos, se contestan en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, hojas de quejas y reclamaciones con su cartel, y código de inscripción en todos los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Referencia catastral y superficie construida de la vivienda.
• Certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación del uso turístico, si hay propiedad horizontal.
• Contrato de explotación, cesión o comodato, si quien explota no es el propietario.
• Anexo de titularidad compartida, si hay varios propietarios.
• Certificado de empadronamiento del titular, si se cede por habitaciones.
• Documento de representación para presentar la declaración en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Andalucía fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Superficie construida de uso principal de al menos 25 m² y un mínimo de 14 m² por plaza, salvo que el planeamiento fije otra cosa.
• Máximo de 15 plazas en la vivienda completa y 6 por habitaciones, con un máximo de 4 plazas por dormitorio.
• Dos baños completos si hay más de 5 plazas y tres si hay más de 8.
• Refrigeración si funciona entre mayo y agosto y calefacción si funciona entre diciembre y marzo.
• Dormitorios y salones con ventilación directa al exterior o a patio ventilado y sistema de oscurecimiento.
• Cocina equipada con detector de humo y extintor, botiquín, televisor e información turística y de los electrodomésticos.
• Hojas de quejas y reclamaciones oficiales y atención telefónica a los usuarios las 24 horas.
• Sin prohibición expresa del uso turístico en los estatutos y con la vivienda fuera del régimen de vivienda protegida.

La comunidad de vecinos

Antes de pensar en el registro, mira la comunidad: para una vivienda turística nueva en régimen de propiedad horizontal, la ley exige desde el 3 de abril de 2025 el acuerdo expreso de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 LPH, reformado por la LO 1/2025). Si tu piso de El Gastor está en un edificio así, te ayudamos con la aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en El Gastor

Tras el alta quedan trámites que conviene no olvidar. Los periodos de funcionamiento se comunican antes del 1 de enero si no se repiten, y alquilar fuera de ellos puede tratarse como actividad clandestina. El cambio de titular, la modificación de datos o la baja se presentan con el formulario de comunicación de la Junta. La vivienda no puede simultanear la inscripción turística con un alquiler residencial de un año o más. Y los viajeros se comunican en SES.HOSPEDAJES. Si tu vivienda de El Gastor recibe un requerimiento o una inspección, lo contestamos.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en El Gastor

Si solo quieres saber si tu vivienda de El Gastor puede ser turística, el estudio cuesta 129 € y se descuenta después. El alta completa ante la Junta cuesta 499 € con IVA, y el pack llave en mano, por 699 €, añade SES.HOSPEDAJES y Hacienda. La nota simple u otros gastos de terceros van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en El Gastor