Vivienda de uso turístico en Prado del Rey: alta en el registro andaluz

Prado del Rey: pueblo blanco de la Sierra de Cádiz

Prado del Rey está en la Sierra de Cádiz, entre Arcos de la Frontera y Grazalema, y es uno de los pueblos blancos. Fundado en tiempos de Carlos III, tiene un trazado de calles rectas poco habitual en la sierra, y su término es de olivares, cortijos y casas de campo. El alquiler turístico combina casas de pueblo en el núcleo con casas de campo y cortijos, para quien recorre la ruta de los pueblos blancos.

No hemos localizado una ordenanza propia ni una suspensión del Ayuntamiento de Prado del Rey sobre viviendas de uso turístico. Antes de presentar la declaración en el Registro de Turismo de Andalucía comprobamos con el Ayuntamiento de Prado del Rey que el uso es compatible con el planeamiento y que la vivienda tiene licencia de primera ocupación o documento equivalente. En casas de campo en suelo no urbanizable revisamos además la situación urbanística de la edificación y si encaja mejor como casa rural.

Prado del Rey en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Prado del Rey hay 37 viviendas turísticas con 263 plazas, unas 7,1 por vivienda. Es el municipio n.º 28 de 45 de la provincia de Cádiz por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 41, así que la cifra ha bajado un 9,8 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Prado del Rey

Dos textos marcan el trámite: la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía y el Decreto 28/2016, en su redacción dada por el Decreto 31/2024, que rebautizó las VFT como viviendas de uso turístico. El alta no es una licencia que se espera, sino una declaración responsable telemática, firmada con certificado digital, que permite iniciar la actividad desde su registro. Ojo con los números: el CTC solo identifica la presentación; el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, VUT/provincia/número, llega con la resolución y es el que se publica. El trámite es gratuito.

Junto a la declaración, la Junta pide en todo caso una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y el certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación del uso turístico, si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal. Si quien explota no es el propietario, hace falta el título que le habilita; si se cede por habitaciones, el empadronamiento del titular. Lo que no se adjunte se requiere con la resolución de inscripción y hay diez días hábiles para aportarlo; si no, se inicia la cancelación. Puedes consultarlo en las preguntas frecuentes de la Junta.

El papel del Ayuntamiento de Prado del Rey

El papel del Ayuntamiento de Prado del Rey es urbanístico, y pesa. La Junta le comunica la inscripción de tu vivienda y el ayuntamiento puede pedir que se cancele si no cumple su normativa. Con la reforma de 2024, los municipios andaluces pueden limitar el número de viviendas de uso turístico por edificio, sector, zona o periodo, así que lo que vale en un barrio puede no valer en otro. Además, las viviendas asimiladas a fuera de ordenación requieren autorización municipal previa. Comprobamos la situación de tu dirección antes de presentar.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Prado del Rey

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Prado del Rey:

• Estudio previo: comprobamos el encaje urbanístico en Prado del Rey, si hay limitaciones municipales para tu zona y si la vivienda cumple superficie, plazas y equipamiento.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el certificado con la aprobación expresa del uso turístico por tres quintas partes.
• Reunimos la nota simple actualizada, la referencia catastral y, según el caso, el contrato de explotación, la representación o el empadronamiento.
• Preparamos la declaración responsable con capacidad, modalidad (vivienda completa o por habitaciones), periodos de funcionamiento y datos de contacto.
• La presentamos por vía telemática con certificado digital y te entregamos el justificante con el código CTC.
• La Junta dicta la resolución de inscripción con el código VUT/provincia/número; si requiere documentos, se contestan en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, hojas de quejas y reclamaciones con su cartel, y código de inscripción en todos los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Referencia catastral y superficie construida de la vivienda.
• Certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación del uso turístico, si hay propiedad horizontal.
• Contrato de explotación, cesión o comodato, si quien explota no es el propietario.
• Anexo de titularidad compartida, si hay varios propietarios.
• Certificado de empadronamiento del titular, si se cede por habitaciones.
• Documento de representación para presentar la declaración en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Andalucía fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Superficie construida de uso principal de al menos 25 m² y un mínimo de 14 m² por plaza, salvo que el planeamiento fije otra cosa.
• Máximo de 15 plazas en la vivienda completa y 6 por habitaciones, con un máximo de 4 plazas por dormitorio.
• Dos baños completos si hay más de 5 plazas y tres si hay más de 8.
• Refrigeración si funciona entre mayo y agosto y calefacción si funciona entre diciembre y marzo.
• Dormitorios y salones con ventilación directa al exterior o a patio ventilado y sistema de oscurecimiento.
• Cocina equipada con detector de humo y extintor, botiquín, televisor e información turística y de los electrodomésticos.
• Hojas de quejas y reclamaciones oficiales y atención telefónica a los usuarios las 24 horas.
• Sin prohibición expresa del uso turístico en los estatutos y con la vivienda fuera del régimen de vivienda protegida.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en Prado del Rey y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Prado del Rey

Tras el alta quedan trámites que conviene no olvidar. Los periodos de funcionamiento se comunican antes del 1 de enero si no se repiten, y alquilar fuera de ellos puede tratarse como actividad clandestina. El cambio de titular, la modificación de datos o la baja se presentan con el formulario de comunicación de la Junta. La vivienda no puede simultanear la inscripción turística con un alquiler residencial de un año o más. Y los viajeros se comunican en SES.HOSPEDAJES. Si tu vivienda de Prado del Rey recibe un requerimiento o una inspección, lo contestamos.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Prado del Rey

El alta en el Registro de Turismo de Andalucía cuesta 499 €, IVA incluido: revisión de documentos y encaje en Prado del Rey, declaración responsable, presentación y seguimiento. Si quieres dejarlo todo hecho, el pack llave en mano cuesta 699 € y suma SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. Si hay dudas urbanísticas, empieza por el estudio de 129 €, que se descuenta.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Prado del Rey