Lo que ha aprobado el Ayuntamiento de Almería
El 15 de abril de 2026 el Pleno aprobó inicialmente unas nuevas Ordenanzas Municipales de Edificación, impulsadas por la Gerencia Municipal de Urbanismo. Según la nota municipal, sustituyen la regulación de usos y edificación del PGOU de 1998, incluyen una regulación específica de los apartamentos turísticos y prevén la reversión de este tipo de viviendas a uso residencial. Nota del Ayuntamiento sobre la aprobación inicial.
Una aprobación inicial abre información pública y alegaciones; después el texto vuelve al Pleno. Por eso, en cada encargo comprobamos en qué fase está la ordenanza y si ya se ha publicado en el Boletín Oficial de la Provincia antes de afirmar qué condiciones se aplican a tu vivienda.
Centro, Zapillo, El Toyo-Retamar y Cabo de Gata
El Observatorio Municipal de la Vivienda publicó un estudio sobre la vivienda turística en el municipio. Con datos del INE de agosto de 2024 contaba 971 viviendas turísticas, un 0,96 % del parque, y 1.417 inscripciones en el Registro de Turismo a diciembre de ese año. Situaba el 27 % en el Centro Histórico, el 25 % en el Zapillo, el 17 % en El Toyo-Retamar y el 10 % en San Miguel de Cabo de Gata. Estudio municipal sobre la vivienda turística.
El estudio analiza criterios de zonas de cautela y de saturación usados en otras ciudades, pero es un documento de análisis: no es una limitación aprobada. Lo usamos como contexto para saber dónde puede haber más control, no para decidir sin más datos si una calle admite o no una vivienda turística.
El marco andaluz que se aplica a tu vivienda
La actividad se comunica a la Junta mediante una declaración responsable que da lugar a la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Desde el Decreto 31/2024 la norma habla de viviendas de uso turístico (VUT) y ya no de viviendas con fines turísticos; el código de inscripción tiene la forma VUT/AL/00000. Trámites de la Junta de Andalucía.
Ese mismo decreto permite a los ayuntamientos fijar límites proporcionados por edificio, sector, ámbito o zona, y el Decreto-ley 1/2025 les deja suspender licencias y declaraciones responsables de VUT mientras tramitan su planeamiento. En la declaración, el titular manifiesta que la vivienda es compatible con el uso turístico: si no lo es, la inscripción puede cancelarse.
Requisitos de la vivienda que revisamos
Para el alta revisamos superficie y capacidad: 14 m² construidos por plaza y un mínimo de 25 m², hasta 15 plazas en vivienda completa o 6 si se alquila por habitaciones, y un segundo baño a partir de 6 plazas. Si funcionas entre mayo y agosto necesitas refrigeración; entre diciembre y marzo, calefacción. También botiquín y hojas de quejas y reclamaciones.
En un edificio de viviendas comprobamos además los estatutos de la comunidad y si existe algún acuerdo que limite el uso turístico. Si hace falta pedir la autorización a la junta, podemos preparar el escrito y el modelo de acuerdo.
Qué necesitamos para estudiar tu caso
Con estos documentos podemos hacer el estudio y decirte si tiene sentido seguir:
- Dirección completa y referencia catastral de la vivienda.
- Nota simple reciente o escritura de propiedad.
- Licencia de ocupación o documento municipal equivalente, si lo tienes.
- Estatutos y actas de la comunidad de propietarios que traten el uso turístico.
- Número de inscripción o resolución de la Junta, si la vivienda ya está dada de alta.
Si te falta algo, el estudio sirve también para ordenar qué hay que pedir y a quién.
Precio y siguiente paso en Almería
Mientras las nuevas ordenanzas no estén cerradas, el primer paso que te proponemos es el estudio de viabilidad por 129 €, que se descuenta si después contratas el alta. Si el resultado es favorable, el alta en el Registro de Turismo cuesta 499 € y el pack llave en mano 699 €, con SES.HOSPEDAJES y alta en Hacienda incluidos. Puedes ver el resto de la provincia de Almería.
La gestión la presta nuestro gestor administrativo colegiado, a distancia y con la representación que corresponda. No gestionamos reservas ni huéspedes y el encargo no supone garantía del resultado de la Administración: preparamos y presentamos el expediente que tu caso permite. Al terminar tendrás los justificantes de lo presentado y una explicación de las obligaciones que siguen, como la comunicación de viajeros o los cambios de periodos.
Preguntas frecuentes
¿Las nuevas ordenanzas prohíben las viviendas turísticas en Almería?
La nota municipal habla de regular los apartamentos turísticos y de facilitar su vuelta a uso residencial, no de una prohibición general. El alcance concreto depende del texto definitivo, que revisamos en el estudio.
¿Mi vivienda de Retamar o Cabo de Gata tiene las mismas reglas que una del centro?
El marco autonómico es el mismo, pero la ordenación urbanística depende de la zona. Por eso empezamos siempre por la dirección y la referencia catastral.
Ya tengo la vivienda inscrita, ¿me afectan las ordenanzas?
Depende de lo que establezca el texto definitivo para las viviendas existentes. Si ya estás inscrito, revisamos tu expediente cuando se publique y te decimos si tienes que hacer algo.
Fuentes consultadas el 11 de octubre de 2026. Contrastamos la documentación y la situación vigente antes de aceptar el encargo.
- Junta de Andalucía: viviendas de uso turístico y trámites del Registro de Turismo de Andalucía
- BOJA n.º 24 de 2024: Decreto 31/2024, que modifica el Decreto 28/2016 de viviendas de uso turístico
- Ayuntamiento de Almería: aprobación inicial de las nuevas Ordenanzas Municipales de Edificación
- Observatorio Municipal de la Vivienda de Almería: estudio sobre la vivienda turística 2024