San Fernando: alta y trámites de tu vivienda de uso turístico

San Fernando: pisos en la Isla de León y lo que mira el ayuntamiento

San Fernando ocupa la Isla de León, en plena Bahía de Cádiz, entre Cádiz, Chiclana y Puerto Real, y buena parte de su término forma parte del Parque Natural Bahía de Cádiz. El alquiler turístico se concentra en pisos del centro histórico y de la zona de Bahía Sur, con demanda de quien visita Cádiz, la costa de Chiclana o los eventos de la ciudad, y en las viviendas cercanas a la playa de Camposoto. Predominan los pisos en edificios en régimen de propiedad horizontal.

En Andalucía el Decreto 31/2024 permite a los ayuntamientos limitar las viviendas de uso turístico por zona o edificio mediante su planeamiento. No hemos localizado en San Fernando una limitación aprobada de este tipo, así que antes de presentar comprobamos con el Ayuntamiento de San Fernando que el uso es compatible en tu dirección. Como la mayoría son pisos, revisamos también los estatutos y si la comunidad de propietarios ha aprobado el uso cuando es una vivienda turística nueva.

San Fernando en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en San Fernando hay 169 viviendas turísticas con 744 plazas, unas 4,4 por vivienda. Es el municipio n.º 14 de 45 de la provincia de Cádiz por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 206, así que la cifra ha bajado un 18,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en San Fernando

Dos textos marcan el trámite: la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía y el Decreto 28/2016, en su redacción dada por el Decreto 31/2024, que rebautizó las VFT como viviendas de uso turístico. El alta no es una licencia que se espera, sino una declaración responsable telemática, firmada con certificado digital, que permite iniciar la actividad desde su registro. Ojo con los números: el CTC solo identifica la presentación; el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, VUT/provincia/número, llega con la resolución y es el que se publica. El trámite es gratuito.

Hay dos documentos que la Junta pide siempre: la nota simple actualizada de la vivienda y, si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, el certificado de la comunidad con la aprobación expresa del uso turístico. Según el caso, también el título de la empresa explotadora, el documento de representación, el anexo de titularidad compartida o el certificado de empadronamiento si se cede por habitaciones. Lo que no acompañe a la declaración se reclama con la resolución de inscripción, con diez días hábiles de plazo; pasado ese plazo se inicia la cancelación, como explican las preguntas frecuentes de la Junta.

El papel del Ayuntamiento de San Fernando

Antes de declarar nada conviene saber qué dice el Ayuntamiento de San Fernando. En Andalucía la declaración responsable incluye el cumplimiento de la ordenación urbanística del municipio, y la Junta traslada cada inscripción al ayuntamiento, que puede solicitar la cancelación si detecta un incumplimiento. Los ayuntamientos pueden aprobar limitaciones de viviendas turísticas por zonas, edificios o periodos, y algunos ya lo han hecho. Si la vivienda está asimilada a fuera de ordenación, hace falta autorización municipal previa. Por eso lo revisamos en el estudio.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en San Fernando

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en San Fernando:

• Estudio previo: comprobamos el encaje urbanístico en San Fernando, si hay limitaciones municipales para tu zona y si la vivienda cumple superficie, plazas y equipamiento.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el certificado con la aprobación expresa del uso turístico por tres quintas partes.
• Reunimos la nota simple actualizada, la referencia catastral y, según el caso, el contrato de explotación, la representación o el empadronamiento.
• Preparamos la declaración responsable con capacidad, modalidad (vivienda completa o por habitaciones), periodos de funcionamiento y datos de contacto.
• La presentamos por vía telemática con certificado digital y te entregamos el justificante con el código CTC.
• La Junta dicta la resolución de inscripción con el código VUT/provincia/número; si requiere documentos, se contestan en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, hojas de quejas y reclamaciones con su cartel, y código de inscripción en todos los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Referencia catastral y superficie construida de la vivienda.
• Certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación del uso turístico, si hay propiedad horizontal.
• Contrato de explotación, cesión o comodato, si quien explota no es el propietario.
• Anexo de titularidad compartida, si hay varios propietarios.
• Certificado de empadronamiento del titular, si se cede por habitaciones.
• Documento de representación para presentar la declaración en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Andalucía fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Superficie construida de uso principal de al menos 25 m² y un mínimo de 14 m² por plaza, salvo que el planeamiento fije otra cosa.
• Máximo de 15 plazas en la vivienda completa y 6 por habitaciones, con un máximo de 4 plazas por dormitorio.
• Dos baños completos si hay más de 5 plazas y tres si hay más de 8.
• Refrigeración si funciona entre mayo y agosto y calefacción si funciona entre diciembre y marzo.
• Dormitorios y salones con ventilación directa al exterior o a patio ventilado y sistema de oscurecimiento.
• Cocina equipada con detector de humo y extintor, botiquín, televisor e información turística y de los electrodomésticos.
• Hojas de quejas y reclamaciones oficiales y atención telefónica a los usuarios las 24 horas.
• Sin prohibición expresa del uso turístico en los estatutos y con la vivienda fuera del régimen de vivienda protegida.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en San Fernando y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en San Fernando

La inscripción obliga a mantener los datos al día. Venta, herencia o entrada de una empresa explotadora suponen un cambio de titularidad, que se comunica con el número de inscripción y la nota simple del nuevo titular. Cambiar periodos, plazas o contacto es una modificación; cerrar, una baja, que la Junta resuelve y notifica. Además, hay que registrar a los viajeros en SES.HOSPEDAJES. La Junta y el Ayuntamiento de San Fernando pueden comprobar la vivienda; un requerimiento sin contestar puede acabar en cancelación.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en San Fernando

Precio cerrado: 499 € (IVA incluido) por el alta de tu vivienda de uso turístico en San Fernando, o 699 € con el pack llave en mano, que incluye además SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. En Andalucía no hace falta técnico para la declaración. Si tu zona tiene limitaciones o hay dudas, el primer paso es el estudio de 129 €, descontable.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en San Fernando