Vivienda de uso turístico en Dos Hermanas: alta en el registro andaluz

Dos Hermanas: pisos junto a Sevilla y lo que conviene revisar antes del alta

Dos Hermanas es la segunda ciudad de la provincia de Sevilla por población y está pegada a la capital por el sur, con núcleos como Montequinto, Fuente del Rey o la zona de Entrenúcleos. El alquiler turístico es casi siempre de pisos en edificios y de alguna casa adosada, y lo buscan sobre todo quienes visitan Sevilla y prefieren alojarse fuera del centro, bien comunicados por carretera y, en Montequinto, por el metro.

No hemos localizado una ordenanza aprobada en Dos Hermanas que regule las viviendas de uso turístico. En Andalucía el ayuntamiento puede limitarlas mediante su planeamiento, y un grupo municipal ha propuesto en el pleno una ordenanza propia, así que antes de presentar comprobamos con el Ayuntamiento de Dos Hermanas si hay alguna norma o limitación en vigor o en tramitación para tu zona, el uso residencial de la vivienda y su licencia. Como casi todo son pisos, revisamos también los estatutos de la comunidad y, si hace falta, el acuerdo de la junta por tres quintas partes.

Dos Hermanas en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Dos Hermanas hay 98 viviendas turísticas con 508 plazas, unas 5,2 por vivienda. Es el municipio n.º 3 de 96 de la provincia de Sevilla por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 110, así que la cifra ha bajado un 10,9 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Dos Hermanas

En Andalucía la norma de referencia es el Decreto 28/2016 de las viviendas de uso turístico, reformado por el Decreto 31/2024, dentro del marco de la Ley 13/2011 del Turismo. Con la reforma, la antigua VFT pasó a llamarse VUT y se añadieron exigencias de superficie, equipamiento y baños. El titular presenta una declaración responsable por internet, siempre con certificado digital, y obtiene un número CTC de presentación. La inscripción llega con la resolución de la Junta, que asigna el código VUT/provincia/número para anuncios y plataformas. No hay tasa autonómica.

Junto a la declaración, la Junta pide en todo caso una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y el certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación del uso turístico, si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal. Si quien explota no es el propietario, hace falta el título que le habilita; si se cede por habitaciones, el empadronamiento del titular. Lo que no se adjunte se requiere con la resolución de inscripción y hay diez días hábiles para aportarlo; si no, se inicia la cancelación. Puedes consultarlo en las preguntas frecuentes de la Junta.

El papel del Ayuntamiento de Dos Hermanas

Antes de declarar nada conviene saber qué dice el Ayuntamiento de Dos Hermanas. En Andalucía la declaración responsable incluye el cumplimiento de la ordenación urbanística del municipio, y la Junta traslada cada inscripción al ayuntamiento, que puede solicitar la cancelación si detecta un incumplimiento. Los ayuntamientos pueden aprobar limitaciones de viviendas turísticas por zonas, edificios o periodos, y algunos ya lo han hecho. Si la vivienda está asimilada a fuera de ordenación, hace falta autorización municipal previa. Por eso lo revisamos en el estudio.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Dos Hermanas

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Dos Hermanas:

• Estudio previo: comprobamos el encaje urbanístico en Dos Hermanas, si hay limitaciones municipales para tu zona y si la vivienda cumple superficie, plazas y equipamiento.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el certificado con la aprobación expresa del uso turístico por tres quintas partes.
• Reunimos la nota simple actualizada, la referencia catastral y, según el caso, el contrato de explotación, la representación o el empadronamiento.
• Preparamos la declaración responsable con capacidad, modalidad (vivienda completa o por habitaciones), periodos de funcionamiento y datos de contacto.
• La presentamos por vía telemática con certificado digital y te entregamos el justificante con el código CTC.
• La Junta dicta la resolución de inscripción con el código VUT/provincia/número; si requiere documentos, se contestan en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, hojas de quejas y reclamaciones con su cartel, y código de inscripción en todos los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Referencia catastral y superficie construida de la vivienda.
• Certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación del uso turístico, si hay propiedad horizontal.
• Contrato de explotación, cesión o comodato, si quien explota no es el propietario.
• Anexo de titularidad compartida, si hay varios propietarios.
• Certificado de empadronamiento del titular, si se cede por habitaciones.
• Documento de representación para presentar la declaración en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Andalucía fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Superficie construida de uso principal de al menos 25 m² y un mínimo de 14 m² por plaza, salvo que el planeamiento fije otra cosa.
• Máximo de 15 plazas en la vivienda completa y 6 por habitaciones, con un máximo de 4 plazas por dormitorio.
• Dos baños completos si hay más de 5 plazas y tres si hay más de 8.
• Refrigeración si funciona entre mayo y agosto y calefacción si funciona entre diciembre y marzo.
• Dormitorios y salones con ventilación directa al exterior o a patio ventilado y sistema de oscurecimiento.
• Cocina equipada con detector de humo y extintor, botiquín, televisor e información turística y de los electrodomésticos.
• Hojas de quejas y reclamaciones oficiales y atención telefónica a los usuarios las 24 horas.
• Sin prohibición expresa del uso turístico en los estatutos y con la vivienda fuera del régimen de vivienda protegida.

La comunidad de vecinos

Antes de pensar en el registro, mira la comunidad: para una vivienda turística nueva en régimen de propiedad horizontal, la ley exige desde el 3 de abril de 2025 el acuerdo expreso de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 LPH, reformado por la LO 1/2025). Si tu piso de Dos Hermanas está en un edificio así, te ayudamos con la aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Dos Hermanas

Una vez inscrita la vivienda de Dos Hermanas, todo cambio se comunica a la Junta con un formulario y certificado digital. Si la vendes, el nuevo propietario tramita el cambio de titularidad con su nota simple; si cambian los periodos, hay que avisar antes del nuevo periodo, y si no se repiten cada año, antes del 1 de enero. La baja también es una comunicación, y para volver habría que declarar de nuevo. Cada huésped mayor de 14 años se registra en SES.HOSPEDAJES. Si llega un requerimiento, el plazo habitual es de diez días hábiles.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Dos Hermanas

Precio cerrado: 499 € (IVA incluido) por el alta de tu vivienda de uso turístico en Dos Hermanas, o 699 € con el pack llave en mano, que incluye además SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. En Andalucía no hace falta técnico para la declaración. Si tu zona tiene limitaciones o hay dudas, el primer paso es el estudio de 129 €, descontable.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Dos Hermanas