El suelo rústico y el Plan Territorial Insular
La modificación número 1 del Plan Territorial Insular de Ibiza, aprobada definitivamente por el Consell el 15 de mayo de 2019 y publicada en el BOIB número 67, añadió a su norma 11 un apartado que no permite nuevas actividades turísticas en las viviendas situadas en los terrenos a los que se refiere el apartado 5 de la norma 10. Modificación del PTI de Ibiza (BOIB 67/2019).
El mismo documento explica que la zonificación de la comercialización de estancias turísticas en viviendas no se aborda en el PTI y se deja al instrumento sectorial. Por eso, en una villa de Sant Josep hay que comprobar tanto la categoría de suelo según el PTI como la zonificación turística aplicable.
Lo que exige la ley balear
La Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears prohíbe iniciar nuevas comercializaciones en viviendas en suelo rústico protegido, salvo previsión motivada del plan insular. Para cualquier vivienda nueva exige zona apta, certificado municipal de zona apta, adquisición de plazas turísticas, cédula de habitabilidad o licencia con número de plazas, cinco años de antigüedad con uso residencial y un certificado energético mínimo.
Las estancias deben ser de la vivienda completa, por periodos que no superen un mes, y la ley no permite contratos por habitaciones. Si la casa está en una urbanización con comunidad, la prohibición autonómica de nuevas declaraciones en propiedad horizontal solo admite adosadas, pareadas y aisladas que compartan parcela, según la Ley 4/2026.
Obras, ampliaciones y legalidad urbanística
La ley balear impide comercializar estancias turísticas en una vivienda sobre la que haya sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística, mientras no se restituya. En villas con piscinas, anexos o ampliaciones, revisamos las licencias antes que nada.
La modificación del PTI de 2019 también limitó las ampliaciones de viviendas en determinadas categorías de suelo. Si el plan de negocio pasa por ampliar la casa para ganar plazas, conviene saberlo antes de comprar. Lo mismo ocurre con las plazas: aunque la casa tenga más dormitorios, solo se pueden comercializar las plazas que figuran en la cédula y que se han adquirido.
Documentos para el estudio
Para una villa o casa en Sant Josep pedimos:
- Escritura o nota simple y referencia catastral.
- Licencias de obra, de primera ocupación o cédula de habitabilidad con número de plazas.
- Planos o fotografías de la parcela, la piscina y los anexos.
- Categoría de suelo, si la conoces.
- Inscripción turística y certificados de plazas, si la casa ya se alquila.
- Expedientes urbanísticos o actas de inspección, si existen.
Si la vivienda es tu residencia habitual, la modalidad de vivienda principal de hasta 60 días tiene sus propias condiciones, también ligadas a la zona apta.
Estudio de viabilidad por 129 €
En Illes Balears solo ofrecemos el estudio de viabilidad y revisión documental, por 129 €, IVA incluido. Te entregamos por escrito qué permite el suelo, qué título tiene la vivienda y qué te falta, sin tramitar el alta.
El estudio lo presta nuestro gestor administrativo colegiado, a distancia. No garantizamos plazas ni resultados y no nos ocupamos de la explotación. Si hace falta un técnico para revisar la legalidad de obras, te lo indicamos para que lo encargues aparte.
Preguntas frecuentes
¿Una villa con licencia antigua puede alquilarse a turistas?
Depende de la categoría de suelo, de la zonificación, de las plazas y de que las obras estén en regla. Una licencia de obra antigua no basta por sí sola.
¿Puedo alquilar por habitaciones?
No. La ley balear exige ceder la vivienda completa y no admite contratos por habitaciones ni huéspedes con contratos distintos a la vez.
¿Puedo ampliar la casa para tener más plazas?
Depende de la categoría de suelo y de las licencias. La modificación del PTI de 2019 limitó las ampliaciones en determinadas categorías, así que lo revisamos antes de que encargues un proyecto, y las plazas adicionales tendrían que adquirirse aparte.
Fuentes consultadas el 11 de octubre de 2026. Contrastamos la documentación y la situación vigente antes de aceptar el encargo.