Vivienda vacacional en San Andrés y Sauces: qué se puede hacer hoy

San Andrés y Sauces: casas canarias en el norte verde de La Palma

San Andrés y Sauces está en el noreste de la isla de La Palma, en una zona verde de barrancos, plataneras y monteverde, con el bosque de Los Tilos cerca. El municipio tiene dos núcleos principales, Los Sauces y el pueblo de San Andrés, junto al mar, además del Puerto Espíndola y los charcos naturales de la costa. El alquiler vacacional es de casas canarias tradicionales y viviendas en fincas, para turismo de naturaleza.

El Ayuntamiento de San Andrés y Sauces aprobó su Plan General de Ordenación tras una larga tramitación, y con la Ley 6/2025 de Canarias es el planeamiento municipal el que decide dónde cabe la vivienda vacacional. No hemos localizado una ordenanza propia sobre este uso. Antes de presentar comprobamos con el ayuntamiento qué permite el plan en tu parcela y qué documentación urbanística pide, y con el Cabildo de La Palma el resto del procedimiento.

San Andrés y Sauces en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en San Andrés y Sauces hay 40 viviendas turísticas con 154 plazas, unas 3,9 por vivienda. Es el municipio n.º 52 de 54 de la provincia de Santa Cruz de Tenerife por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 36, así que la cifra ha subido un 11,1 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en San Andrés y Sauces

La norma principal es la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025. La modificó la Ley 7/2026, de 31 de julio, publicada en el BOC del 14 de agosto de 2026. El antiguo Decreto 113/2015 sigue aplicándose en lo que no contradiga la ley. La gran novedad es que el uso turístico de una vivienda solo cabe si el planeamiento urbanístico lo habilita de forma expresa, y que la vivienda debe tener una antigüedad mínima: diez años con carácter general y cinco en La Palma, La Gomera, El Hierro y los municipios de reto demográfico.

El alta es una declaración responsable que se presenta por vía electrónica antes de empezar; el cabildo de la isla la comprueba e inscribe la vivienda en el Registro General Turístico. La ficha oficial del trámite pide la memoria técnica firmada por un técnico, la cédula urbanística que acredite la habilitación del uso turístico, la primera ocupación o habilitación equivalente y, en edificios con comunidad, el documento de la junta. La declaración no es indefinida: vale cinco años, o diez en las islas verdes y municipios de reto demográfico, y se renueva en el mes anterior al vencimiento.

El papel del Ayuntamiento de San Andrés y Sauces

Con la Ley 6/2025 el Ayuntamiento de San Andrés y Sauces es una pieza clave: su planeamiento decide si el uso turístico está habilitado en tu calle y expide la cédula urbanística que lo acredita, con su tasa. También recibe del cabildo la inscripción, que vale como comunicación del cambio de uso de residencial a turístico, y es ante el ayuntamiento donde se presenta la declaración de uso turístico consolidado de las viviendas que ya funcionaban. Comprobamos con el ayuntamiento qué dice hoy su planeamiento antes de que pagues a un técnico.

Cómo se da de alta una vivienda vacacional en San Andrés y Sauces

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en San Andrés y Sauces:

• Estudio previo: comprobamos si el planeamiento de San Andrés y Sauces habilita el uso turístico en tu vivienda, su antigüedad y si la zona está declarada como mercado residencial tensionado.
• Revisamos la comunidad de propietarios: estatutos, título constitutivo y, si el edificio está en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta.
• Pedimos al Ayuntamiento de San Andrés y Sauces la cédula urbanística que acredita la habilitación del uso turístico, o revisamos la que ya tengas.
• Coordinamos con tu técnico la memoria de la actividad, con planos, geolocalización, fotografías y el cumplimiento de los requisitos técnicos.
• Presentamos por vía electrónica la declaración responsable con toda la documentación y tu autorización.
• Hacemos seguimiento de la inscripción en el Registro General Turístico y contestamos los requerimientos del cabildo sobre lo presentado.
• Te entregamos el número de registro para los anuncios y te avisamos de la fecha de renovación de la declaración.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura o nota simple actualizada y referencia catastral de la vivienda (una vivienda por referencia catastral).
• Memoria de la actividad firmada por técnico competente, con planos del estado actual, geolocalización y fotografías.
• Cédula urbanística del Ayuntamiento de San Andrés y Sauces que acredite la habilitación expresa del uso turístico.
• Comunicación de primera ocupación, licencia de primera ocupación o habilitación equivalente.
• Certificado o acuerdo de la comunidad de propietarios, si la vivienda está en propiedad horizontal.
• Acreditación de la antigüedad de la vivienda (licencia, declaración de obra nueva, certificado municipal o catastral).
• Contrato o título de gestión y comunicación al propietario, si quien explota la vivienda no es el dueño.
• Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
• Documento de representación para que presentemos en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Canarias fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Uso turístico habilitado expresamente por el planeamiento urbanístico en la ubicación de la vivienda.
• Antigüedad mínima de diez años, o de cinco en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico, salvo que el planeamiento la reduzca fuera de zonas tensionadas.
• Superficie útil mínima de 35 m², o la mínima de habitabilidad si cumple alguna de las condiciones alternativas de la ley (aparcamiento, piscina, calificación energética A o B, entre otras).
• Dos baños completos si tiene más de cuatro plazas y tres si tiene más de ocho.
• Calificación energética mínima F en edificios anteriores a 2008 y D en los posteriores, salvo exclusiones legales.
• Agua caliente con placas solares u otra energía renovable equivalente, cuando sea técnica y normativamente posible.
• Acceso rodado hasta la parcela o un punto cercano; si el último tramo es a pie o sin pavimentar, debe indicarse en los anuncios.
• No estar sometida a un régimen de protección pública y cumplir la normativa de accesibilidad y de actividades clasificadas.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en San Andrés y Sauces y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en San Andrés y Sauces

Las viviendas que ya funcionaban en San Andrés y Sauces antes de la ley no se quedan igual. El propietario que también es titular puede presentar ante el ayuntamiento la declaración de uso turístico consolidado (plazo hasta el 13 de diciembre de 2030); el resto sigue cinco años con la declaración antigua, ampliables una vez. Si no presentaste en su día la comunicación previa de actividades clasificadas, la Ley 7/2026 da de plazo hasta el 31 de julio de 2027. Además, nos ocupamos de cambios de titular, bajas, SES.HOSPEDAJES y requerimientos del cabildo tras una inspección.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en San Andrés y Sauces

Empezamos con el estudio de viabilidad por 129 €, IVA incluido: comprobamos el planeamiento de San Andrés y Sauces, la antigüedad, la comunidad y los requisitos técnicos. Si hay vía y contratas el alta de vivienda vacacional, cuesta 599 €, IVA incluido, y se descuentan los 129 € del estudio. El técnico que firma la memoria y la tasa municipal de la cédula urbanística van aparte. Si en tu ubicación hoy no se puede dar de alta, solo hacemos el estudio y te lo decimos claro.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en San Andrés y Sauces