Vivienda de uso turístico en Fuenlabrada: si se puede y cómo

Fuenlabrada: pisos en el sur de Madrid y lo que comprobamos antes de presentar

Fuenlabrada es una de las grandes ciudades del sur de la Comunidad de Madrid, con buenas conexiones por Cercanías, Metrosur y autovías. El alquiler turístico es urbano y práctico: pisos en edificios de vecinos, usados sobre todo por trabajadores desplazados a los polígonos de la zona, familias de visita y viajeros que buscan precios más bajos que en Madrid.

No hemos localizado una ordenanza propia ni una suspensión del Ayuntamiento de Fuenlabrada sobre viviendas de uso turístico. Antes de presentar comprobamos con el Ayuntamiento de Fuenlabrada que el uso es compatible con el planeamiento en tu edificio y qué documentación exige para la declaración responsable municipal. Como casi toda la oferta son pisos, revisamos además los estatutos de la comunidad y los acuerdos de la junta.

Fuenlabrada en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Fuenlabrada hay 27 viviendas turísticas con 64 plazas, unas 2,4 por vivienda. Es el municipio n.º 30 de 154 de la provincia de Madrid por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 25, así que la cifra ha subido un 8,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Fuenlabrada

En la Comunidad de Madrid la figura se llama vivienda de uso turístico y la regulan la Ley 1/1999, de Ordenación del Turismo, y el Decreto 79/2014, de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, reformado a fondo por el Decreto 27/2026, publicado en abril de 2026. La reforma fija superficies mínimas (dormitorio de 12 m² útiles, baño de 1,5 m², salón de 10 m² o 14 m² con cocina integrada, cocina de 5 m²) y una capacidad ligada a los metros. Además, las viviendas de protección pública no pueden destinarse a este uso, y los ayuntamientos pueden limitar su número por edificio o por zona.

El procedimiento empieza con la declaración responsable de inicio de actividad, que se presenta por la sede electrónica de la Comunidad de Madrid: desde el Decreto 27/2026, ya no cabe en papel. No hay tasa autonómica. La pieza técnica es el CIVUT, que firma un técnico competente y acredita calefacción, agua caliente, ventilación, oscurecimiento, extintor, señalización y plano de evacuación. También declaras el acuerdo de los vecinos y los títulos municipales. La inscripción en el Registro de Empresas Turísticas llega después, y la Administración puede comprobar lo declarado en cualquier momento.

El papel del Ayuntamiento de Fuenlabrada

En Madrid el ayuntamiento decide mucho. La propia sede autonómica exige en el municipio de Madrid una licencia urbanística de actividad, y el Plan RESIDE, en vigor desde 2025, impide en general las viviendas turísticas en edificios residenciales de la capital. Fuera de la capital, cada ayuntamiento aplica su plan general o sus normas subsidiarias, y algunos están revisándolos. El Decreto 27/2026 permite además a los municipios limitar el número de VUT por edificio, zona o periodo. Por eso, para Fuenlabrada, comprobamos primero el planeamiento y los títulos municipales.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Fuenlabrada

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Fuenlabrada:

• Comprobamos con el ayuntamiento si el planeamiento admite el uso en tu vivienda de Fuenlabrada y qué título municipal necesita.
• Revisamos la nota simple para descartar que la vivienda sea de protección pública.
• Verificamos los estatutos y el acuerdo de la comunidad de propietarios, o preparamos el escrito para pedirlo.
• Comprobamos superficies y capacidad según el Decreto 79/2014 reformado en 2026.
• Coordinamos con tu técnico el CIVUT y revisamos que describe la vivienda real.
• Presentamos la declaración responsable por la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, con tu autorización.
• Te entregamos el justificante y te explicamos placa, hojas de reclamación, SES.HOSPEDAJES y número en los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular, o escritura y CIF si es una sociedad.
• Nota simple reciente, para ver titulares y si hay protección pública.
• Documento que acredite que puedes disponer de la vivienda.
• CIVUT firmado por técnico competente.
• Certificado de que los estatutos no prohíben la actividad y acta con la aprobación de la comunidad.
• Licencia o título urbanístico municipal, con su número y fecha, si el municipio lo exige.
• Seguro de responsabilidad civil en vigor.
• Plano o medidas de cada pieza, para comprobar superficies y capacidad.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Comunidad de Madrid fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Salón-comedor, cocina, dormitorio y baño como mínimo; estudio si cocina y dormitorio están en el salón.
• Dormitorios de 12 m² útiles, baño de 1,5 m² y 2,2 m de altura, salón de 10 m² (14 m² con cocina) y cocina de 5 m².
• Capacidad: hasta cuatro personas entre 25,5 y 40 m² útiles y dos más por cada 12 m² y pieza adicional.
• Calefacción, agua caliente, ventilación y oscurecimiento total en dormitorios y salón.
• Extintor a menos de 15 metros de la salida, señalización de emergencia y plano de evacuación en la puerta.
• Teléfono de atención permanente y rótulo de emergencias al menos en español e inglés.
• Hojas oficiales de reclamación, placa de VUT e información previa sobre accesibilidad y normas de uso.
• Vivienda amueblada y equipada, con ropa de cama, mesa y baño y menaje completo.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Fuenlabrada lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Fuenlabrada

Una vez inscrita, cualquier modificación, incluido el cambio de titular, exige una nueva declaración responsable, y el cese se comunica con su propio modelo. En un cambio de titular la declaración la presenta el nuevo titular. Las viviendas que ya funcionaban antes de la reforma de 2026 tienen tres años para adaptarse a los nuevos requisitos, salvo que hagan antes una reforma sustancial. Cada estancia se comunica en SES.HOSPEDAJES. La Ley 1/1999 prevé multas de hasta 300.000 € en las infracciones muy graves. Tramitamos cambios, bajas y requerimientos; el NRUA depende del caso tras la sentencia del Supremo de 2026.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Fuenlabrada

Precios con IVA incluido: estudio de viabilidad, 129 €, y alta en la Comunidad de Madrid, 599 €, con el estudio descontado. El CIVUT lo firma un técnico que contratas tú, y las tasas y licencias del ayuntamiento también van aparte. Si el estudio muestra que en tu calle de Fuenlabrada no se puede dar de alta una vivienda turística, ahí paramos y te lo explicamos, sin que hayas pagado técnico ni tasas. Trabajamos a distancia, con la representación que corresponda, sin ocuparnos de la explotación y sin prometer un plazo ni un resultado.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Fuenlabrada