Guadarrama: alta y trámites de tu vivienda de uso turístico

Guadarrama: casas de sierra y segunda residencia junto al Alto del León

Guadarrama está en plena Sierra de Guadarrama, al pie del Alto del León, junto a la A-6 y con tren de Cercanías. Siempre ha sido pueblo de veraneo y segunda residencia de Madrid, con casco urbano, urbanizaciones de chalets y casas en la sierra. El alquiler turístico es de chalets y casas con jardín para escapadas de montaña, senderismo y nieve en invierno, y de pisos en el pueblo.

No hemos localizado una ordenanza ni una limitación propia de Guadarrama sobre viviendas de uso turístico. Antes de presentar comprobamos con el ayuntamiento que la vivienda tiene uso residencial y que su Plan General admite el uso turístico en esa zona. Si la casa está en suelo no urbanizable o cerca del Parque Nacional, revisamos además lo que permiten sus normas de protección, y en edificios, el acuerdo de la comunidad. Consulta la web del Ayuntamiento de Guadarrama.

Guadarrama en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Guadarrama hay 42 viviendas turísticas con 269 plazas, unas 6,4 por vivienda. Es el municipio n.º 18 de 154 de la provincia de Madrid por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 48, así que la cifra ha bajado un 12,5 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Guadarrama

Para una vivienda en Guadarrama rige la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid y el Decreto 79/2014, en la redacción que le dio el Decreto 27/2026. Desde esa reforma, la vivienda debe cumplir superficies mínimas por pieza: 12 m² útiles el dormitorio, 1,5 m² el baño, 10 m² el salón (14 m² si integra la cocina) y 5 m² la cocina. La capacidad depende de la superficie, a partir de cuatro personas entre 25,5 y 40 m² útiles. No pueden ser VUT las viviendas protegidas, y si todo un edificio es del mismo titular se aplica la norma de apartamentos turísticos.

En la práctica, el alta de una vivienda en Guadarrama se presenta por vía electrónica, sin tasa autonómica, con la declaración responsable de la Comunidad de Madrid. Lo que hay detrás es lo que cuesta: un CIVUT firmado por técnico, los certificados de la comunidad de propietarios (que no prohíbe la actividad y que la ha aprobado) y los títulos urbanísticos que exija el municipio. Si algo de lo declarado no es cierto, la Comunidad puede declarar la imposibilidad de seguir con la actividad. Tienes el procedimiento en la ficha de la sede de la Comunidad de Madrid.

El papel del Ayuntamiento de Guadarrama

Lo municipal pesa más en Madrid que en otras comunidades. En la capital hace falta licencia urbanística de actividad y funcionamiento, y el Plan RESIDE cerró la puerta a los pisos turísticos en edificios residenciales salvo supuestos concretos. En el resto de municipios, cada plan general marca dónde cabe el uso, y desde 2026 los ayuntamientos pueden fijar límites por edificio, zona o periodo. Para una vivienda en Guadarrama, consultamos qué dice el planeamiento sobre la parcela y qué título municipal necesita antes de encargar el CIVUT.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Guadarrama

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Guadarrama:

• Comprobamos con el ayuntamiento si el planeamiento admite el uso en tu vivienda de Guadarrama y qué título municipal necesita.
• Revisamos la nota simple para descartar que la vivienda sea de protección pública.
• Verificamos los estatutos y el acuerdo de la comunidad de propietarios, o preparamos el escrito para pedirlo.
• Comprobamos superficies y capacidad según el Decreto 79/2014 reformado en 2026.
• Coordinamos con tu técnico el CIVUT y revisamos que describe la vivienda real.
• Presentamos la declaración responsable por la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, con tu autorización.
• Te entregamos el justificante y te explicamos placa, hojas de reclamación, SES.HOSPEDAJES y número en los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular, o escritura y CIF si es una sociedad.
• Nota simple reciente, para ver titulares y si hay protección pública.
• Documento que acredite que puedes disponer de la vivienda.
• CIVUT firmado por técnico competente.
• Certificado de que los estatutos no prohíben la actividad y acta con la aprobación de la comunidad.
• Licencia o título urbanístico municipal, con su número y fecha, si el municipio lo exige.
• Seguro de responsabilidad civil en vigor.
• Plano o medidas de cada pieza, para comprobar superficies y capacidad.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Comunidad de Madrid fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Salón-comedor, cocina, dormitorio y baño como mínimo; estudio si cocina y dormitorio están en el salón.
• Dormitorios de 12 m² útiles, baño de 1,5 m² y 2,2 m de altura, salón de 10 m² (14 m² con cocina) y cocina de 5 m².
• Capacidad: hasta cuatro personas entre 25,5 y 40 m² útiles y dos más por cada 12 m² y pieza adicional.
• Calefacción, agua caliente, ventilación y oscurecimiento total en dormitorios y salón.
• Extintor a menos de 15 metros de la salida, señalización de emergencia y plano de evacuación en la puerta.
• Teléfono de atención permanente y rótulo de emergencias al menos en español e inglés.
• Hojas oficiales de reclamación, placa de VUT e información previa sobre accesibilidad y normas de uso.
• Vivienda amueblada y equipada, con ropa de cama, mesa y baño y menaje completo.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Guadarrama lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Guadarrama

El expediente no termina con el alta. Cambiar de titular, de capacidad o de datos obliga a presentar otra declaración responsable, y dejar la actividad se comunica con el modelo de cese. Si tu vivienda ya estaba inscrita, tienes tres años desde la entrada en vigor del Decreto 27/2026 para cumplir el nuevo CIVUT y las superficies, salvo que reformes antes. El registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES va aparte. Alterar la capacidad sin declararlo es infracción grave según la Ley 1/1999. Te ayudamos con modificaciones, bajas, requerimientos y alegaciones; el registro único estatal lo valoramos según tu caso.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Guadarrama

En la Comunidad de Madrid el primer paso es casi siempre el estudio de viabilidad (129 €), porque lo municipal decide si hay vía. Si la hay, el alta cuesta 599 €, IVA incluido, y el estudio se descuenta. Incluye coordinar el CIVUT, revisar los certificados de la comunidad y presentar la declaración. El técnico y las tasas municipales van aparte. Llevamos la gestión a distancia, con la representación que corresponda. No hacemos reservas, limpieza ni check-in, y no aseguramos la inscripción ni un plazo.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Guadarrama