Tu VUT en San Sebastián de los Reyes: CIVUT, licencia y declaración

San Sebastián de los Reyes: pisos junto a Madrid y lo que mira el ayuntamiento

San Sebastián de los Reyes está en el norte de la Comunidad de Madrid, junto a Alcobendas y a unos 20 kilómetros del centro de la capital. El alquiler turístico es pequeño para su tamaño y está formado sobre todo por pisos en edificios en régimen de propiedad horizontal, en el casco y en los barrios residenciales, que se alquilan a quien viaja por trabajo, por eventos o para visitar Madrid. En esos edificios, desde abril de 2025 hace falta el acuerdo de la junta.

No hemos encontrado en la web del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes una modificación del plan general ni una ordenanza propia sobre viviendas de uso turístico. Aun así, la compatibilidad urbanística es municipal: antes de presentar la declaración responsable en la Comunidad de Madrid comprobamos con el ayuntamiento si el uso turístico encaja en el planeamiento de tu edificio y si hace falta algún título urbanístico previo.

San Sebastián de los Reyes en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en San Sebastián de los Reyes hay 135 viviendas turísticas con 502 plazas, unas 3,7 por vivienda. Es el municipio n.º 3 de 154 de la provincia de Madrid por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 157, así que la cifra ha bajado un 14,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en San Sebastián de los Reyes

En la Comunidad de Madrid la figura se llama vivienda de uso turístico y la regulan la Ley 1/1999, de Ordenación del Turismo, y el Decreto 79/2014, de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, reformado a fondo por el Decreto 27/2026, publicado en abril de 2026. La reforma fija superficies mínimas (dormitorio de 12 m² útiles, baño de 1,5 m², salón de 10 m² o 14 m² con cocina integrada, cocina de 5 m²) y una capacidad ligada a los metros. Además, las viviendas de protección pública no pueden destinarse a este uso, y los ayuntamientos pueden limitar su número por edificio o por zona.

En la práctica, el alta de una vivienda en San Sebastián de los Reyes se presenta por vía electrónica, sin tasa autonómica, con la declaración responsable de la Comunidad de Madrid. Lo que hay detrás es lo que cuesta: un CIVUT firmado por técnico, los certificados de la comunidad de propietarios (que no prohíbe la actividad y que la ha aprobado) y los títulos urbanísticos que exija el municipio. Si algo de lo declarado no es cierto, la Comunidad puede declarar la imposibilidad de seguir con la actividad. Tienes el procedimiento en la ficha de la sede de la Comunidad de Madrid.

El papel del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes

En Madrid el ayuntamiento decide mucho. La propia sede autonómica exige en el municipio de Madrid una licencia urbanística de actividad, y el Plan RESIDE, en vigor desde 2025, impide en general las viviendas turísticas en edificios residenciales de la capital. Fuera de la capital, cada ayuntamiento aplica su plan general o sus normas subsidiarias, y algunos están revisándolos. El Decreto 27/2026 permite además a los municipios limitar el número de VUT por edificio, zona o periodo. Por eso, para San Sebastián de los Reyes, comprobamos primero el planeamiento y los títulos municipales.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en San Sebastián de los Reyes

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en San Sebastián de los Reyes:

• Comprobamos con el ayuntamiento si el planeamiento admite el uso en tu vivienda de San Sebastián de los Reyes y qué título municipal necesita.
• Revisamos la nota simple para descartar que la vivienda sea de protección pública.
• Verificamos los estatutos y el acuerdo de la comunidad de propietarios, o preparamos el escrito para pedirlo.
• Comprobamos superficies y capacidad según el Decreto 79/2014 reformado en 2026.
• Coordinamos con tu técnico el CIVUT y revisamos que describe la vivienda real.
• Presentamos la declaración responsable por la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, con tu autorización.
• Te entregamos el justificante y te explicamos placa, hojas de reclamación, SES.HOSPEDAJES y número en los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular, o escritura y CIF si es una sociedad.
• Nota simple reciente, para ver titulares y si hay protección pública.
• Documento que acredite que puedes disponer de la vivienda.
• CIVUT firmado por técnico competente.
• Certificado de que los estatutos no prohíben la actividad y acta con la aprobación de la comunidad.
• Licencia o título urbanístico municipal, con su número y fecha, si el municipio lo exige.
• Seguro de responsabilidad civil en vigor.
• Plano o medidas de cada pieza, para comprobar superficies y capacidad.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Comunidad de Madrid fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Salón-comedor, cocina, dormitorio y baño como mínimo; estudio si cocina y dormitorio están en el salón.
• Dormitorios de 12 m² útiles, baño de 1,5 m² y 2,2 m de altura, salón de 10 m² (14 m² con cocina) y cocina de 5 m².
• Capacidad: hasta cuatro personas entre 25,5 y 40 m² útiles y dos más por cada 12 m² y pieza adicional.
• Calefacción, agua caliente, ventilación y oscurecimiento total en dormitorios y salón.
• Extintor a menos de 15 metros de la salida, señalización de emergencia y plano de evacuación en la puerta.
• Teléfono de atención permanente y rótulo de emergencias al menos en español e inglés.
• Hojas oficiales de reclamación, placa de VUT e información previa sobre accesibilidad y normas de uso.
• Vivienda amueblada y equipada, con ropa de cama, mesa y baño y menaje completo.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En San Sebastián de los Reyes lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en San Sebastián de los Reyes

El expediente no termina con el alta. Cambiar de titular, de capacidad o de datos obliga a presentar otra declaración responsable, y dejar la actividad se comunica con el modelo de cese. Si tu vivienda ya estaba inscrita, tienes tres años desde la entrada en vigor del Decreto 27/2026 para cumplir el nuevo CIVUT y las superficies, salvo que reformes antes. El registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES va aparte. Alterar la capacidad sin declararlo es infracción grave según la Ley 1/1999. Te ayudamos con modificaciones, bajas, requerimientos y alegaciones; el registro único estatal lo valoramos según tu caso.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en San Sebastián de los Reyes

Empezamos por el estudio de viabilidad, 129 €, que se descuenta si después contratas el alta. Si en San Sebastián de los Reyes hay vía, el alta cuesta 599 €: coordinamos el CIVUT con tu técnico, revisamos el acuerdo de la comunidad y los títulos municipales y presentamos la declaración responsable. Todo con IVA incluido. El técnico, las obras y las tasas o licencias municipales se pagan aparte. Llevamos la gestión a distancia, con la representación que corresponda; no llevamos reservas ni huéspedes y no aseguramos resultado ni plazo.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en San Sebastián de los Reyes