Vivienda de uso turístico en Portomarín: alta en la Xunta de Galicia

Portomarín: villa del Camino Francés junto al Miño

Portomarín está en la provincia de Lugo, junto al embalse de Belesar sobre el Miño, y es una de las etapas más conocidas del Camino Francés. Cuando se construyó el embalse, la villa se trasladó piedra a piedra a lo alto de la ladera, con su iglesia-fortaleza de San Nicolás. El alquiler turístico combina viviendas en la villa, muy ligadas a los peregrinos, con casas de aldea en las parroquias del concello.

No hemos localizado una ordenanza propia ni una suspensión del Concello de Portomarín sobre viviendas de uso turístico. En Galicia la declaración se presenta ante la Axencia Turismo de Galicia, y antes comprobamos con el concello que la ubicación es compatible con el planeamiento municipal. En casas de aldea revisamos si están en núcleo rural o en suelo rústico y si la edificación tiene sus licencias, y en la villa, si la vivienda se alquila completa, como exige la figura.

Portomarín en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Portomarín hay 33 viviendas turísticas con 242 plazas, unas 7,3 por vivienda. Es el municipio n.º 18 de 67 de la provincia de Lugo por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 31, así que la cifra ha subido un 6,5 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Portomarín

Dos normas marcan el camino: la Ley 7/2011 del Turismo de Galicia y el Decreto 12/2017. Según el decreto, la VUT se cede siempre completa, con fines turísticos, de manera reiterada y para estancias cortas, de menos de 30 días. Para empezar se presenta una declaración responsable con el procedimiento TU986D de la Xunta, que se dirige al área provincial de A Coruña, Lugo, Ourense o Pontevedra según la vivienda y va acompañada del justificante de la tasa. Desde ese momento se puede ejercer la actividad, sin perjuicio de la comprobación posterior y de la anotación en el REAT.

La declaración no es un simple formulario. Incluye la capacidad máxima, el titular, el teléfono de incidencias y, en su caso, la persona o empresa que comercializa la vivienda, con el anexo VIII si hay más de una. Quien firma declara tener la documentación que pide el Decreto 12/2017: el título que acredita la disponibilidad de la vivienda, la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad (o un certificado municipal equivalente) y un seguro de responsabilidad civil para los riesgos de los usuarios. Las faltas esenciales se requieren con un plazo de diez días.

El papel del Ayuntamiento de Portomarín

Antes de declarar nada conviene saber qué dice el Concello de Portomarín. La Xunta anota la vivienda en el REAT, pero el uso urbanístico lo controla el concello: el Decreto 12/2017 permite a los ayuntamientos limitar las VUT por edificio o sector, y varios concellos gallegos han regulado este uso en ordenanzas o en su planeamiento, con algún caso ya avalado por el TSXG. En suelo rústico solo caben edificaciones existentes y legales. Comprobamos la situación vigente con el concello.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Portomarín

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Portomarín:

• Estudio previo: comprobamos qué permite el planeamiento del Concello de Portomarín para tu dirección y si exige algún título municipal.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Reunimos el título de la vivienda, la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y el seguro de responsabilidad civil.
• Pagamos o te indicamos cómo pagar la tasa autonómica 31.19.01 en la Oficina Virtual Tributaria de Galicia.
• Preparamos la declaración responsable (anexo V, y anexo VIII si hay varias comercializadoras) y la presentamos con el procedimiento TU986D.
• Turismo comprueba la declaración y anota la vivienda en el REAT; si pide subsanar algo, se contesta en diez días.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, aviso de hojas de reclamación y copia de la declaración a la vista.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del propietario y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura o nota simple y referencia catastral de la vivienda.
• Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios.
• Certificado o acta de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Contrato con la persona o empresa comercializadora, si no es el propietario.
• Justificante de pago de la tasa autonómica.
• Autorización de representación para presentar en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Galicia fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Cesión de la vivienda completa, amueblada y equipada para su uso inmediato.
• Estancias de menos de 30 días seguidos, de forma reiterada.
• Calefacción en las zonas de uso de los huéspedes, salvo que solo funcione de junio a septiembre.
• Teléfono de atención 24 horas para huéspedes e incidencias.
• Servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
• Aviso de que hay hojas de reclamación y copia de la declaración presentada, a la vista de los huéspedes.
• Perfecto estado de higiene y capacidad máxima declarada coherente con la licencia o la cédula.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Portomarín lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Portomarín

El alta no es el final. El Decreto 12/2017 obliga a comunicar en diez días cualquier cambio de lo declarado: nuevo titular, nueva comercializadora, otra capacidad o un nuevo teléfono, mediante una modificación de datos. Si dejas la actividad, la baja se presenta igual. La vivienda de Portomarín debe registrar a sus huéspedes en SES.HOSPEDAJES, y la inspección de turismo puede revisarla; si hay un defecto, conviene contestar dentro de plazo.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Portomarín

Si primero quieres saber si tu vivienda de Portomarín puede ser VUT, el estudio cuesta 129 € y se descuenta después. El alta ante la Xunta cuesta 499 € con IVA, y el pack llave en mano, 699 €, incluye además SES.HOSPEDAJES y Hacienda. Las tasas van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Portomarín