Apartamentos en edificios: la regla que lo cambió todo
El Decreto ley 4/2025 prohibió presentar en toda la comunidad nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad (DRIAT) para viviendas sometidas a propiedad horizontal. La Ley 4/2026, de 11 de junio precisó las excepciones: viviendas adosadas, pareadas y unifamiliares aisladas que compartan parcela con otras edificaciones. También deja fuera de la prohibición la modalidad de alquiler de vivienda principal.
En la práctica, un apartamento en un edificio de Calvià que no tenga ya su inscripción no puede empezar a comercializarse como ETV. Si te lo ofrecen como inversión turística, el estudio debe empezar por la escritura de división horizontal y la inscripción turística, si existe.
Casas: zona apta y plazas
Para una vivienda unifamiliar, la Ley 8/2012 exige que esté en una zona declarada apta y que se acrediten, con la DRIAT, el certificado municipal de zona apta, la adquisición de las plazas turísticas, la cédula de habitabilidad o licencia con número de plazas, una antigüedad mínima de cinco años con uso residencial y un certificado energético mínimo. Tampoco se admiten nuevas ETV en suelo rústico protegido, salvo previsión motivada del plan insular.
En Mallorca las plazas se adquieren al Consorci Borsa d’Allotjaments Turístics (CBAT). En marzo de 2026 el CBAT abrió una convocatoria de la bolsa temporal con 1.069 plazas para estancias turísticas en viviendas, con solicitudes del 23 al 30 de marzo. Que hubiera una convocatoria no significa que ahora haya plazas disponibles: lo comprobamos en cada caso.
El certificado municipal
El certificado de zona apta lo expide el Ayuntamiento de Calvià, y debe referirse a la vivienda concreta, con su dirección y referencia catastral. Comprobamos con el Ayuntamiento el modelo vigente, la tasa y la zonificación aplicable a tu parcela antes de pedirlo, para no pagar un certificado que no sirva al expediente.
Si la vivienda está en una comunidad de propietarios, aunque sea una de las tipologías exceptuadas, hace falta además que los estatutos no impidan el uso o un acuerdo de la junta que lo acepte expresamente.
Lo que necesitamos ver
Envíanos lo que tengas; lo que falte lo identificamos en el estudio:
- Escritura o nota simple, con la descripción de la finca y si hay división horizontal.
- Referencia catastral y planos o fotografías de la parcela.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación con número de plazas.
- Inscripción ETV y certificados de plazas, si la vivienda ya funciona.
- Estatutos de la comunidad y acuerdos sobre el uso turístico.
- Certificado energético.
Si la vivienda ya está inscrita y piensas venderla o comprarla, revisamos también si la inscripción es de las que se renuevan cada cinco años, como las de edificios plurifamiliares o las de 60 días.
Solo estudio, por 129 €
En Illes Balears ofrecemos únicamente el estudio de viabilidad y revisión documental, por 129 €, IVA incluido. Te explicamos por escrito si tu vivienda tiene encaje, qué la limita y qué tendrías que conseguir, sin tramitar el alta.
El estudio lo presta nuestro gestor administrativo colegiado, a distancia. No garantizamos plazas, certificados ni resultados, y no explotamos alojamientos. La ecotasa y el resto de obligaciones de la actividad se explican en ecotasa en Baleares.
Preguntas frecuentes
¿Un adosado en Calvià puede ser ETV nueva?
Las adosadas están entre las excepciones a la prohibición de 2025, pero siguen necesitando zona apta, plazas, certificado municipal y el resto de requisitos. El estudio lo comprueba.
¿Cuánto cuestan las plazas turísticas?
El precio lo fija el CBAT en las bases de cada convocatoria. Lo comprobamos en el momento del estudio, porque cambia de una convocatoria a otra.
Me venden un apartamento que ya está inscrito como ETV, ¿lo puedo seguir explotando?
Hay que ver qué tipo de inscripción tiene, cuándo vence y si es de las que se renuevan cada cinco años, como las de edificios plurifamiliares. También que la comunidad no haya cambiado sus estatutos. Pide la carpeta al vendedor antes de firmar y la revisamos en el estudio, sin dar por hecho que la actividad continúa a tu nombre.
Fuentes consultadas el 11 de octubre de 2026. Contrastamos la documentación y la situación vigente antes de aceptar el encargo.