Vitoria-Gasteiz: la planta decide si tu vivienda puede ser turística

Una sola planta: la más baja con uso residencial

El Pleno aprobó definitivamente la revisión del Plan General el 22 de diciembre de 2025, y el acuerdo se publicó en el BOTHA del 29 de diciembre. Anuncio de aprobación definitiva. El artículo 7.5.14 de sus normas generales dice que las viviendas y las habitaciones de viviendas para uso turístico solo se autorizan en una planta, la más baja en la que se permita el uso residencial.

Además, solo caben en viviendas con el uso residencial reconocido en la cédula de habitabilidad, el permiso de primera utilización o un documento equivalente, ya sea desde su origen o por transformación de otro uso. En esa misma planta pueden convivir viviendas turísticas y viviendas habituales. Normas urbanísticas generales del PGOU.

Casco Medieval y pueblos del municipio

El ámbito del PERI del Casco Medieval se rige por lo que establezca su propio planeamiento de desarrollo para el uso hotelero, en el que el plan incluye las viviendas turísticas. Si tu vivienda está en el Casco Medieval, el estudio se centra en ese documento y no en la regla general.

En los pueblos no integrados en la trama de la ciudad, el plan solo permite usos de hospedaje si se acredita la suficiencia de las redes de agua y saneamiento, y orienta el uso hotelero hacia agroturismos y alojamientos rurales. Abetxuko, Ali, Aretxabaleta, Armentia, Betoño, Gamarra Mayor y Gardelegi se consideran integrados en la ciudad.

El alta ante el Gobierno Vasco

Una vez aclarado el encaje urbanístico, la actividad se declara ante la Dirección de Turismo y Hostelería y se inscribe en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. El titular declara cumplir la normativa municipal, la de propiedad horizontal y la turística, que recoge el Decreto 101/2018 con los cambios del Decreto 52/2025.

En habitaciones de vivienda particular, el titular debe ser una persona física empadronada y con residencia efectiva en la vivienda. Si vas a ceder la vivienda completa, conviene decidir antes de presentar quién figurará como titular, porque los cambios posteriores también se comunican.

Qué nos tienes que enviar

• Dirección completa, planta y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad, licencia de primera utilización o documento equivalente.
• Título de propiedad o de disponibilidad de la vivienda.
• Estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios.
• Si es un local transformado en vivienda, la licencia de cambio de uso.

Con esos papeles comprobamos cuál es la planta más baja con uso residencial de tu edificio y si tu vivienda está en ella. Si se trata de un local convertido, revisamos que la transformación tenga su licencia, como explicamos en de local a vivienda turística.

Estudio, alta y precios

Como el plan limita dónde se puede implantar, el primer paso es el estudio de viabilidad, por 129 €. Si el resultado es favorable y sigues adelante, su importe se descuenta del alta, que cuesta 499 €; el pack llave en mano con SES.HOSPEDAJES y alta en Hacienda cuesta 699 €. Las tasas y los trabajos técnicos van aparte.

La gestión la presta nuestro gestor administrativo colegiado, a distancia y con la representación que corresponda. Preparamos y presentamos el expediente, contestamos requerimientos y te dejamos los justificantes ordenados. No explotamos el alojamiento, no atendemos a huéspedes y no podemos asegurar una inscripción ni un plazo de respuesta de la Administración. Para otros municipios alaveses, consulta vivienda turística en Álava.

Preguntas frecuentes