Bilbao: comprueba la zona y la planta antes de tramitar

Una modificación del plan general a punto de cerrarse

El Pleno aprobó inicialmente el 30 de enero de 2025 la modificación del Plan General de Ordenación Urbana sobre alojamientos turísticos y viviendas colectivas, y la aprobó provisionalmente el 25 de junio de 2026. Según el Ayuntamiento, el expediente se remite ahora a la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco y después seguirá hasta la aprobación definitiva. Nota municipal sobre la aprobación provisional.

Mientras no se publique el texto definitivo hay que separar lo que ya rige de lo que está en tramitación. Por eso no damos por hecho que tu vivienda encaje ni que quede fuera: lo comprobamos sobre el documento aplicable en la fecha en que se vaya a presentar la declaración.

Zonas de alta concentración, planta y acceso

En la versión aprobada inicialmente, el Ayuntamiento señalaba como zonas de alta concentración Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Matiko (Uribarri), Abando, Indautxu y Olabeaga. Allí se admitía un solo alojamiento turístico por edificio, en la planta más baja destinada a vivienda y con acceso independiente y accesible; en el Casco Viejo, en primera planta o, como alternativa, en planta baja. Resumen municipal de la aprobación inicial.

En el resto de la ciudad la propuesta también llevaba el uso turístico a la planta más baja con viviendas, en edificios existentes con uso residencial reconocido, aunque sin límite de número en esa planta. En las zonas de alta concentración, las habitaciones de uso turístico pasaban a tener las mismas restricciones que las viviendas. La aprobación provisional ajustó las plantas bajas y algunas excepciones, y el Ayuntamiento prevé revisar la delimitación de zonas periódicamente.

El trámite ante el Gobierno Vasco

La actividad empieza con una declaración responsable ante la Dirección de Turismo y Hostelería, que da lugar a la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. En ella el titular declara que cumple, entre otros, los requisitos municipales y los de propiedad horizontal, y la Administración puede comprobarlo después.

La norma de referencia es el Decreto 101/2018 de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, modificado por el Decreto 52/2025. En la modalidad de habitaciones, el titular tiene que ser una persona física empadronada y con residencia efectiva en la vivienda. Elegir bien la modalidad forma parte del estudio.

Qué documentos necesitamos para revisar tu piso

• Dirección completa, planta y referencia catastral.
• Escritura o título que acredite que puedes destinar la vivienda a este uso.
• Documento que reconozca el uso residencial: licencia de primera utilización, cédula o equivalente.
• Estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios.
• Inscripción turística, comunicaciones y requerimientos anteriores, si existen.

Con esto situamos la vivienda respecto a las zonas, comprobamos planta y acceso y vemos si la comunidad debe pronunciarse. Si hace falta, preparamos el escrito al administrador con el servicio de aprobación de la comunidad.

Primero el estudio, después el alta

En Bilbao el primer paso es el estudio de viabilidad, por 129 €. Revisamos zona, planta, acceso y documentación, y te decimos qué falta o qué impide la actividad. Si después contratas el alta, el importe se descuenta.

Si el estudio sale favorable, el alta en el registro turístico cuesta 499 € y el pack llave en mano, con SES.HOSPEDAJES, alta en Hacienda y explicación de obligaciones, 699 €. Certificados técnicos o tasas municipales, si hacen falta, se presupuestan aparte. Tienes el marco provincial en vivienda turística en Bizkaia.

Qué hace la gestoría y qué no

La gestión la presta nuestro gestor administrativo colegiado, a distancia y con la representación que corresponda. Preparamos y presentamos el expediente, contestamos requerimientos y te dejamos los justificantes ordenados. No explotamos el alojamiento, no atendemos a huéspedes y no podemos asegurar una inscripción ni un plazo de respuesta de la Administración.

Sobre el registro único estatal (NRUA), tras la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 su exigencia depende del caso; lo revisamos contigo. Lo explicamos en nuestra guía sobre el NRUA.

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