Alta VUT (antes VFT) de tu vivienda en Benahavís

Benahavís: villas y urbanizaciones de golf, qué revisamos antes de presentar

Benahavís es un municipio de la Costa del Sol occidental situado entre Marbella y Estepona, con el pueblo en el interior, junto al río Guadalmina, y la mayor parte de las viviendas en urbanizaciones residenciales y de golf más cerca de la costa, como La Quinta, Los Arqueros, El Madroñal o La Zagaleta. Lo habitual en el alquiler turístico son villas con piscina y apartamentos en conjuntos con zonas comunes, a menudo de propietarios que no residen en España, lo que obliga a cuidar la representación y la documentación del titular.

No hemos localizado una norma municipal propia de Benahavís sobre viviendas con fines turísticos, así que antes de presentar en el registro de la Junta comprobamos con el Ayuntamiento de Benahavís que la vivienda sea compatible con el plan general, que cuente con licencia de primera ocupación o equivalente y que no esté en suelo o en una urbanización con limitaciones de uso. En villas, revisamos además el número de plazas que admite la vivienda y, en conjuntos con zonas comunes, los estatutos y el acuerdo de la comunidad.

Benahavís en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Benahavís hay 861 viviendas turísticas con 5.453 plazas, unas 6,3 por vivienda. Es el municipio n.º 12 de 103 de la provincia de Málaga por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 1.001, así que la cifra ha bajado un 14,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Benahavís

La actividad se rige por la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía y por el Decreto 28/2016, que el Decreto 31/2024 modificó para pasar de «viviendas con fines turísticos» a «viviendas de uso turístico» y endurecer los requisitos. El alta es una declaración responsable que se presenta por vía telemática, con certificado digital obligatorio. Al registrarla recibes un código de presentación (CTC), que no es la inscripción: la Junta dicta después la resolución con el código del Registro de Turismo de Andalucía, del tipo VUT/provincia/número, que es el que debe figurar en la publicidad. La inscripción es gratuita.

Junto a la declaración, la Junta pide en todo caso una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y el certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación del uso turístico, si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal. Si quien explota no es el propietario, hace falta el título que le habilita; si se cede por habitaciones, el empadronamiento del titular. Lo que no se adjunte se requiere con la resolución de inscripción y hay diez días hábiles para aportarlo; si no, se inicia la cancelación. Puedes consultarlo en las preguntas frecuentes de la Junta.

El papel del Ayuntamiento de Benahavís

Antes de declarar nada conviene saber qué dice el Ayuntamiento de Benahavís. En Andalucía la declaración responsable incluye el cumplimiento de la ordenación urbanística del municipio, y la Junta traslada cada inscripción al ayuntamiento, que puede solicitar la cancelación si detecta un incumplimiento. Los ayuntamientos pueden aprobar limitaciones de viviendas turísticas por zonas, edificios o periodos, y algunos ya lo han hecho. Si la vivienda está asimilada a fuera de ordenación, hace falta autorización municipal previa. Por eso lo revisamos en el estudio.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Benahavís

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Benahavís:

• Estudio previo: comprobamos el encaje urbanístico en Benahavís, si hay limitaciones municipales para tu zona y si la vivienda cumple superficie, plazas y equipamiento.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el certificado con la aprobación expresa del uso turístico por tres quintas partes.
• Reunimos la nota simple actualizada, la referencia catastral y, según el caso, el contrato de explotación, la representación o el empadronamiento.
• Preparamos la declaración responsable con capacidad, modalidad (vivienda completa o por habitaciones), periodos de funcionamiento y datos de contacto.
• La presentamos por vía telemática con certificado digital y te entregamos el justificante con el código CTC.
• La Junta dicta la resolución de inscripción con el código VUT/provincia/número; si requiere documentos, se contestan en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, hojas de quejas y reclamaciones con su cartel, y código de inscripción en todos los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Referencia catastral y superficie construida de la vivienda.
• Certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación del uso turístico, si hay propiedad horizontal.
• Contrato de explotación, cesión o comodato, si quien explota no es el propietario.
• Anexo de titularidad compartida, si hay varios propietarios.
• Certificado de empadronamiento del titular, si se cede por habitaciones.
• Documento de representación para presentar la declaración en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Andalucía fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Superficie construida de uso principal de al menos 25 m² y un mínimo de 14 m² por plaza, salvo que el planeamiento fije otra cosa.
• Máximo de 15 plazas en la vivienda completa y 6 por habitaciones, con un máximo de 4 plazas por dormitorio.
• Dos baños completos si hay más de 5 plazas y tres si hay más de 8.
• Refrigeración si funciona entre mayo y agosto y calefacción si funciona entre diciembre y marzo.
• Dormitorios y salones con ventilación directa al exterior o a patio ventilado y sistema de oscurecimiento.
• Cocina equipada con detector de humo y extintor, botiquín, televisor e información turística y de los electrodomésticos.
• Hojas de quejas y reclamaciones oficiales y atención telefónica a los usuarios las 24 horas.
• Sin prohibición expresa del uso turístico en los estatutos y con la vivienda fuera del régimen de vivienda protegida.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Benahavís lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Benahavís

Tras el alta quedan trámites que conviene no olvidar. Los periodos de funcionamiento se comunican antes del 1 de enero si no se repiten, y alquilar fuera de ellos puede tratarse como actividad clandestina. El cambio de titular, la modificación de datos o la baja se presentan con el formulario de comunicación de la Junta. La vivienda no puede simultanear la inscripción turística con un alquiler residencial de un año o más. Y los viajeros se comunican en SES.HOSPEDAJES. Si tu vivienda de Benahavís recibe un requerimiento o una inspección, lo contestamos.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Benahavís

El alta en el Registro de Turismo de Andalucía cuesta 499 €, IVA incluido: revisión de documentos y encaje en Benahavís, declaración responsable, presentación y seguimiento. Si quieres dejarlo todo hecho, el pack llave en mano cuesta 699 € y suma SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. Si hay dudas urbanísticas, empieza por el estudio de 129 €, que se descuenta.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Benahavís