Vivienda de uso turístico en Constantina: alta en el registro andaluz

Constantina: casas de pueblo y cortijos en la Sierra Norte

Constantina está en la Sierra Morena sevillana, dentro del Parque Natural Sierra Norte de Sevilla, a algo más de una hora de la capital. Es un destino de interior, de fin de semana y naturaleza: senderismo, castañares, el castillo y el casco antiguo. El alquiler turístico se reparte entre casas de pueblo en el núcleo urbano, a menudo rehabilitadas, y cortijos y casas en el campo, muchas en suelo rústico y algunas dentro del espacio natural protegido.

No hemos localizado en la web del Ayuntamiento de Constantina una ordenanza propia sobre viviendas de uso turístico ni una suspensión de licencias. Antes de presentar el alta comprobamos con el ayuntamiento que el uso es compatible con el planeamiento en tu dirección. Si la casa está en el campo, revisamos además su situación urbanística (si está legalizada o en asimilado a fuera de ordenación) y si debe darse de alta como vivienda turística de alojamiento rural, que en Andalucía tiene su propio régimen.

Constantina en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Constantina hay 50 viviendas turísticas con 297 plazas, unas 5,9 por vivienda. Es el municipio n.º 8 de 96 de la provincia de Sevilla por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 29, así que la cifra ha subido un 72,4 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Constantina

Dos textos marcan el trámite: la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía y el Decreto 28/2016, en su redacción dada por el Decreto 31/2024, que rebautizó las VFT como viviendas de uso turístico. El alta no es una licencia que se espera, sino una declaración responsable telemática, firmada con certificado digital, que permite iniciar la actividad desde su registro. Ojo con los números: el CTC solo identifica la presentación; el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, VUT/provincia/número, llega con la resolución y es el que se publica. El trámite es gratuito.

La documentación es corta pero se revisa. Según las preguntas frecuentes de la Junta, hay que contar siempre con una nota simple reciente y, en edificios en propiedad horizontal, con el certificado de la comunidad que apruebe expresamente el uso turístico. Se añaden el contrato que habilite a la empresa explotadora, la representación si presenta otra persona, el anexo de titularidad compartida si hay varios propietarios y el empadronamiento en la modalidad por habitaciones. Si falta algo, la Junta lo requiere con la inscripción y concede diez días hábiles antes de abrir la cancelación.

El papel del Ayuntamiento de Constantina

La Junta inscribe la vivienda, pero el Ayuntamiento de Constantina sigue teniendo mucho que decir. Al presentar la declaración afirmas que la vivienda cumple la normativa urbanística municipal, y la Junta comunica cada inscripción al ayuntamiento, que puede pedir su cancelación si no es así. El Decreto 28/2016 permite además a los ayuntamientos limitar las viviendas turísticas por edificio, sector, zona o periodo en su planeamiento. Las viviendas en situación de asimilado a fuera de ordenación necesitan autorización municipal previa. Comprobamos con el ayuntamiento qué rige para tu calle.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Constantina

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Constantina:

• Estudio previo: comprobamos el encaje urbanístico en Constantina, si hay limitaciones municipales para tu zona y si la vivienda cumple superficie, plazas y equipamiento.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el certificado con la aprobación expresa del uso turístico por tres quintas partes.
• Reunimos la nota simple actualizada, la referencia catastral y, según el caso, el contrato de explotación, la representación o el empadronamiento.
• Preparamos la declaración responsable con capacidad, modalidad (vivienda completa o por habitaciones), periodos de funcionamiento y datos de contacto.
• La presentamos por vía telemática con certificado digital y te entregamos el justificante con el código CTC.
• La Junta dicta la resolución de inscripción con el código VUT/provincia/número; si requiere documentos, se contestan en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, hojas de quejas y reclamaciones con su cartel, y código de inscripción en todos los anuncios.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Referencia catastral y superficie construida de la vivienda.
• Certificado del secretario o administrador de la comunidad con la aprobación del uso turístico, si hay propiedad horizontal.
• Contrato de explotación, cesión o comodato, si quien explota no es el propietario.
• Anexo de titularidad compartida, si hay varios propietarios.
• Certificado de empadronamiento del titular, si se cede por habitaciones.
• Documento de representación para presentar la declaración en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Andalucía fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Superficie construida de uso principal de al menos 25 m² y un mínimo de 14 m² por plaza, salvo que el planeamiento fije otra cosa.
• Máximo de 15 plazas en la vivienda completa y 6 por habitaciones, con un máximo de 4 plazas por dormitorio.
• Dos baños completos si hay más de 5 plazas y tres si hay más de 8.
• Refrigeración si funciona entre mayo y agosto y calefacción si funciona entre diciembre y marzo.
• Dormitorios y salones con ventilación directa al exterior o a patio ventilado y sistema de oscurecimiento.
• Cocina equipada con detector de humo y extintor, botiquín, televisor e información turística y de los electrodomésticos.
• Hojas de quejas y reclamaciones oficiales y atención telefónica a los usuarios las 24 horas.
• Sin prohibición expresa del uso turístico en los estatutos y con la vivienda fuera del régimen de vivienda protegida.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en Constantina y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Constantina

La inscripción obliga a mantener los datos al día. Venta, herencia o entrada de una empresa explotadora suponen un cambio de titularidad, que se comunica con el número de inscripción y la nota simple del nuevo titular. Cambiar periodos, plazas o contacto es una modificación; cerrar, una baja, que la Junta resuelve y notifica. Además, hay que registrar a los viajeros en SES.HOSPEDAJES. La Junta y el Ayuntamiento de Constantina pueden comprobar la vivienda; un requerimiento sin contestar puede acabar en cancelación.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Constantina

El alta en el Registro de Turismo de Andalucía cuesta 499 €, IVA incluido: revisión de documentos y encaje en Constantina, declaración responsable, presentación y seguimiento. Si quieres dejarlo todo hecho, el pack llave en mano cuesta 699 € y suma SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. Si hay dudas urbanísticas, empieza por el estudio de 129 €, que se descuenta.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Constantina