Distrito Centro de Madrid: qué permite el Plan RESIDE

Lo que dice el Plan RESIDE para el Centro Histórico

La modificación del Plan General para la protección y mejora del uso residencial, conocida como Plan RESIDE, se aprobó definitivamente el 27 de agosto de 2025 y su acuerdo de aprobación se publicó en el BOCM el 4 de septiembre. Divide la ciudad en dos zonas: el APE 00.01 del Centro Histórico y el resto. Todo el distrito Centro queda en la primera.

Dentro del APE 00.01, según la presentación técnica del Ayuntamiento, el uso de hospedaje no se admite en ninguna planta de los edificios de uso residencial, ni siquiera en la planta baja. En la práctica, un piso dentro de un edificio de viviendas no puede abrirse como nueva vivienda de uso turístico.

Las excepciones: edificio completo o uso no residencial

El plan mantiene vías muy acotadas. En edificios cuyo uso actual no es residencial, el hospedaje puede implantarse en el edificio completo o, según el nivel de la manzana, en parte de él. En edificios residenciales catalogados en nivel 3 situados en manzanas de carácter residencial, se admite el edificio entero como viviendas turísticas durante quince años, ligado a su restauración, y después vuelve al uso residencial. En los ejes terciarizados, el edificio exclusivo puede tener uso alternativo, con plan especial si está catalogado en niveles 1 o 2.

Son operaciones de edificio, no de un piso suelto, y necesitan proyecto técnico y licencia municipal. Además, en la planta baja de los ejes terciarizados se prohíbe convertir locales en vivienda o en hospedaje.

Si tu piso ya funciona como vivienda turística

En Madrid capital la vivienda turística necesita dos títulos: el urbanístico del Ayuntamiento y la declaración responsable ante la Comunidad de Madrid con el CIVUT. Si ya los tienes, el trabajo es revisar que el expediente esté completo y coherente. El Ayuntamiento publica un conjunto de datos de viviendas turísticas con licencia que sirve para contrastar, aunque no sustituye a tus propios documentos.

Ojo también con el Decreto 27/2026: las viviendas que ya funcionaban tienen tres años desde su entrada en vigor para adaptarse al nuevo CIVUT y a las superficies mínimas, como un dormitorio de 12 m² útiles o una cocina de 5 m². En pisos antiguos del centro no es raro que algo no cumpla.

Qué revisamos antes de comprar o heredar

Si vas a comprar un piso «con licencia» o lo has heredado, pide estos documentos antes de dar nada por hecho:

• Dirección completa con planta, puerta y referencia catastral.
• Nota simple reciente o escritura.
• Planos o croquis del edificio y de la vivienda, con los accesos.
• Licencias municipales del local o de la vivienda, si existen.
• Estatutos y actas de la comunidad sobre el uso turístico.
• Declaración responsable, CIVUT y requerimientos, si la vivienda ya funciona.

Un anuncio de venta que diga «licencia turística» no prueba nada. Lo explicamos con más detalle en la guía para comprar una vivienda con licencia.

El paso que proponemos: el estudio

En el distrito Centro no ofrecemos el alta de un piso nuevo en un edificio de viviendas, porque el plan no lo permite. Lo que sí hacemos es el estudio de viabilidad por 129 €: revisamos la finca, su uso y sus antecedentes y te decimos por escrito si hay alguna vía, qué la condiciona y qué no tiene recorrido. Si el resultado abre una vía real, el alta en la Comunidad cuesta 599 € y el proyecto técnico, la licencia y las tasas municipales se presupuestan aparte.

Si tu vivienda ya está habilitada, podemos ocuparnos de cambios de titular o de datos (169 €) o de contestar un requerimiento (199 €). La gestión la presta nuestro gestor administrativo colegiado, a distancia. Tienes el contexto de toda la ciudad en la página de Madrid.

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