Alta VUT en Ferrol: declaración, concello y requisitos

Ferrol: pisos de A Magdalena, casas junto a Doniños y lo que mira el concello

Ferrol es una ciudad costera del norte de A Coruña, en la ría que lleva su nombre, con un centro de trazado ilustrado en A Magdalena y un casco antiguo, Ferrol Vello, junto al puerto. El alquiler turístico se concentra en pisos del centro, pensados para estancias urbanas y para quien recorre el Camino Inglés, que sale de aquí. En las parroquias del oeste, cerca de playas como Doniños o San Xurxo, aparecen más casas unifamiliares y viviendas con finca orientadas al verano.

No hemos localizado en la web del Concello de Ferrol una ordenanza propia sobre viviendas de uso turístico. Antes de presentar el alta comprobamos con el concello si el planeamiento permite el uso en tu edificio o parcela, si la vivienda tiene la documentación de habitabilidad o primera ocupación en regla y, en pisos, si la comunidad de propietarios tiene el acuerdo que exige la ley desde abril de 2025 para una vivienda turística nueva.

Ferrol en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Ferrol hay 227 viviendas turísticas con 1.065 plazas, unas 4,7 por vivienda. Es el municipio n.º 6 de 93 de la provincia de A Coruña por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 275, así que la cifra ha bajado un 17,5 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Ferrol

La actividad se regula en la Ley 7/2011 del Turismo de Galicia y en el Decreto 12/2017, que ordena los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas y las viviendas de uso turístico. La VUT es la vivienda amueblada que se cede completa, de forma reiterada y por estancias de menos de 30 días. El alta se hace con el procedimiento TU986D de la sede de la Xunta: declaración responsable (anexo V) dirigida al área provincial de turismo, con el pago de la tasa autonómica. La actividad puede empezar desde la presentación, y la inscripción en el REAT se comunica después.

Además del anexo V y la tasa, el propietario debe tener a punto lo que declara. El Decreto 12/2017 pide acreditar que puede disponer de la vivienda, contar con licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra, y tener un seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes. La declaración recoge también la capacidad máxima, un teléfono de incidencias y los datos de quien comercializa la vivienda, con el anexo VIII si son varios. Si Turismo detecta un defecto esencial, da diez días para corregirlo antes de actuar.

El papel del Ayuntamiento de Ferrol

Antes de declarar nada conviene saber qué dice el Concello de Ferrol. La Xunta anota la vivienda en el REAT, pero el uso urbanístico lo controla el concello: el Decreto 12/2017 permite a los ayuntamientos limitar las VUT por edificio o sector, y varios concellos gallegos han regulado este uso en ordenanzas o en su planeamiento, con algún caso ya avalado por el TSXG. En suelo rústico solo caben edificaciones existentes y legales. Comprobamos la situación vigente con el concello.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Ferrol

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Ferrol:

• Estudio previo: comprobamos qué permite el planeamiento del Concello de Ferrol para tu dirección y si exige algún título municipal.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Reunimos el título de la vivienda, la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y el seguro de responsabilidad civil.
• Pagamos o te indicamos cómo pagar la tasa autonómica 31.19.01 en la Oficina Virtual Tributaria de Galicia.
• Preparamos la declaración responsable (anexo V, y anexo VIII si hay varias comercializadoras) y la presentamos con el procedimiento TU986D.
• Turismo comprueba la declaración y anota la vivienda en el REAT; si pide subsanar algo, se contesta en diez días.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, aviso de hojas de reclamación y copia de la declaración a la vista.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del propietario y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura o nota simple y referencia catastral de la vivienda.
• Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios.
• Certificado o acta de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Contrato con la persona o empresa comercializadora, si no es el propietario.
• Justificante de pago de la tasa autonómica.
• Autorización de representación para presentar en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Galicia fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Cesión de la vivienda completa, amueblada y equipada para su uso inmediato.
• Estancias de menos de 30 días seguidos, de forma reiterada.
• Calefacción en las zonas de uso de los huéspedes, salvo que solo funcione de junio a septiembre.
• Teléfono de atención 24 horas para huéspedes e incidencias.
• Servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
• Aviso de que hay hojas de reclamación y copia de la declaración presentada, a la vista de los huéspedes.
• Perfecto estado de higiene y capacidad máxima declarada coherente con la licencia o la cédula.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en Ferrol y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Ferrol

Después del alta, la Xunta pide mantener los datos al día. Si vendes o heredas la vivienda, el nuevo propietario comunica el cambio de titular; si cambia quien la comercializa o el teléfono de incidencias, es una modificación de datos. Todo ello, y la baja, en un plazo de diez días con el TU986D. Además, los viajeros se comunican en SES.HOSPEDAJES. Propietario y comercializadora responden juntos ante la administración si hay inspección en Ferrol.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Ferrol

El alta de tu vivienda de uso turístico en Ferrol cuesta 499 €, IVA incluido: revisión, declaración responsable, presentación y seguimiento. El pack llave en mano, por 699 €, añade SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. Si hay dudas con el concello, empieza por el estudio de 129 €, que se descuenta. La tasa autonómica y las municipales van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Ferrol