Santiago de Compostela: ¿cabe tu vivienda de uso turístico?

Por qué en Santiago empezamos por el estudio

El Concello de Santiago ha modificado sus normas urbanísticas sobre el uso de hospedaje y aplica criterios restrictivos a las nuevas viviendas de uso turístico, especialmente en la Ciudad Histórica. Como la situación depende de la zona, la planta y el edificio, no preparamos ninguna declaración sin comprobar antes el planeamiento vigente para tu dirección exacta.

Por eso aquí el paso es el estudio de viabilidad de 129 €. Si sale favorable, se descuenta del alta (499 €). Si no lo es, te explicamos por escrito el motivo y las alternativas que haya.

El marco de la Xunta

Para la Xunta, la VUT es una vivienda completa cedida por precio, de forma reiterada y para estancias de menos de 30 días seguidos. Debe estar en suelo residencial, y los concellos pueden limitar el número por edificio o sector (Decreto 12/2017).

La declaración responsable se presenta ante el área provincial de A Coruña de la Agencia Turismo de Galicia, por el procedimiento TU986D, y la vivienda se inscribe en el REAT. La declaración no sustituye las licencias municipales.

Si vives en la vivienda y quieres alquilar solo una habitación a peregrinos o visitantes, eso no es una VUT: la normativa gallega exige ceder la vivienda completa. Esa situación la valoramos aparte.

El recargo municipal sobre las estancias turísticas

La Ley gallega 5/2024 creó el impuesto autonómico sobre las estancias turísticas y permite a los concellos aprobar un recargo. Santiago aprobó su ordenanza fiscal del recargo en el pleno de 31 de julio de 2025 y lo aplica desde el 1 de octubre de 2025, según el Concello de Santiago.

Si ya tienes una VUT, este recargo forma parte de tus obligaciones. En el estudio o en la revisión anual (249 € al año) te explicamos cómo encaja con el resto de tus trámites.

Documentos para el estudio en Santiago

Para darte una respuesta útil necesitamos:

• Dirección completa y referencia catastral de la vivienda.
• Escritura, nota simple o contrato que te permita ceder el uso.
• Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra, si los tienes.
• Planta en la que está la vivienda y si tiene acceso independiente desde la calle.
• Estatutos o actas de la comunidad, si es un edificio con varios propietarios.

Cómo trabajamos el estudio en Santiago

Partimos de la dirección exacta y de la referencia catastral. Con ellas localizamos la vivienda en el planeamiento municipal, revisamos la planta, el acceso y el uso del edificio, y comprobamos si la comunidad ha adoptado algún acuerdo. Si hace falta, preparamos una consulta al Concello; puedes ver cómo en cómo preparar una consulta municipal.

El resultado es un informe claro: si se puede presentar la declaración, qué falta y qué costes de terceros habrá. Si no se puede, también te lo decimos, para que no gastes en seguros, mobiliario o anuncios sin base.

Si ya tienes una VUT inscrita

Si tu vivienda ya está en el REAT, lo importante es mantener el expediente al día: cambios de titular, de comercializador o de capacidad se comunican a la Xunta. Podemos encargarnos de la modificación de datos o del cambio de titular.

Si vas a comprar un piso anunciado como turístico en Santiago, revisa antes la documentación: la inscripción no viaja sola con la compraventa. Te lo contamos en comprar una vivienda con licencia turística.

Preguntas frecuentes