Baiona y su casco histórico
En los cascos históricos el planeamiento suele fijar usos y condiciones propias. Si tu vivienda está en el casco antiguo de Baiona o en un edificio protegido, comprobamos con el Concello qué dice el planeamiento sobre el uso de la vivienda antes de preparar la declaración. Si no está, revisamos igualmente la calificación del suelo, porque la VUT debe estar en suelo de uso residencial.
La normativa gallega permite además a los concellos limitar el número de VUT por edificio o sector (Decreto 12/2017, artículo 5). Si en el momento del estudio hay alguna limitación aprobada que afecte a tu calle, te lo diremos con la referencia oficial.
Comunidad de vecinos: lo que ha cambiado
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de propiedad horizontal exige que la comunidad apruebe expresamente el inicio de la actividad turística en un edificio, con el voto de tres quintas partes de propietarios y cuotas. En Baiona muchos pisos turísticos están en edificios de segunda residencia: conviene revisar estatutos y actas antes de nada.
Si la comunidad aún no lo ha tratado, podemos preparar el escrito al administrador y un modelo de acuerdo (149 €, aprobación de la comunidad).
El trámite en la Xunta
El alta se hace con una declaración responsable ante el área provincial de Pontevedra de la Agencia Turismo de Galicia, por el procedimiento TU986D. La vivienda queda inscrita de oficio en el REAT si la declaración y los documentos esenciales están completos.
La declaración no sustituye las licencias municipales que puedan ser exigibles. Por eso preparamos el expediente con las dos partes a la vista: la autonómica y la municipal.
En la declaración se indica también la capacidad máxima de la vivienda y un teléfono para atender incidencias de los huéspedes. Ese teléfono es una obligación del titular o de quien comercialice la vivienda: nuestro canal de gestoría no lo sustituye. Si encargas la comercialización a una empresa, sus datos también figuran en la declaración.
Documentos para tu VUT en Baiona
Con esta documentación podemos empezar:
- Dirección completa y referencia catastral de la vivienda.
- Escritura, nota simple o contrato que te permita ceder el uso.
- Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra, si los tienes.
- Estatutos o actas de la comunidad de propietarios, si la vivienda está en un edificio.
- Póliza del seguro de responsabilidad civil o, si aún no la tienes, el borrador que te ofrecen.
Después del alta: obligaciones del día a día
Una vez inscrita la VUT, tendrás que registrar a los viajeros en SES.HOSPEDAJES, tener a disposición las hojas de reclamación, mantener vigente el seguro y comunicar a la Xunta cualquier cambio en los datos declarados. También conviene revisar cada año que todo sigue en orden: lo hacemos en la revisión documental anual (249 € al año).
En el plano fiscal, los ingresos del alquiler turístico se declaran en tu renta y, según cómo prestes el servicio, puede haber otras obligaciones. El pack llave en mano incluye el alta en Hacienda y una explicación de esas obligaciones.
Precio y qué incluye
Estudio de viabilidad: 129 €, descontables del alta. Alta en Galicia: 499 €. Pack llave en mano (alta, SES.HOSPEDAJES y alta en Hacienda, con el estudio incluido): 699 €. Las tasas, el seguro y los certificados técnicos que pudieran hacer falta van aparte.
Si ya tienes la VUT y vendes o heredas la vivienda, el cambio de titular se tramita aparte: consulta el cambio de titular en Galicia. No gestionamos la explotación ni la atención a huéspedes.
Preguntas frecuentes
¿La VUT se transmite si vendo el piso en Baiona?
La inscripción está ligada al titular de la actividad. El comprador debe comunicar el cambio; lo revisamos con los documentos de la compraventa.
¿Puedo empezar a alquilar en cuanto presento la declaración?
La declaración habilita la actividad desde su presentación si está completa y correcta, pero la Administración puede comprobarla después. Por eso cuidamos que el expediente esté bien desde el principio.
Fuentes consultadas el 11 de octubre de 2026. Contrastamos la documentación y la situación vigente antes de aceptar el encargo.