Vivienda de uso turístico en Cambados: alta en la Xunta de Galicia

Cambados: casco histórico, albariño y lo que mira el concello

Cambados está en la ría de Arousa, en la comarca de O Salnés, y es conocido por el vino albariño y por su casco histórico, con el barrio y el pazo de Fefiñáns y el barrio marinero de Santo Tomé. El alquiler turístico se concentra en pisos y casas del casco y del paseo marítimo, y en casas de las parroquias rurales, a menudo entre viñedos y con finca, con demanda en verano y en la fiesta del albariño.

No hemos localizado en la sede electrónica del Concello de Cambados una ordenanza propia sobre viviendas de uso turístico. En Galicia estas viviendas tienen que estar en suelo de uso residencial, salvo que el planeamiento permita otros usos, y los concellos pueden limitar su número. Antes de presentar comprobamos con el concello qué dice el plan general en tu dirección, si la vivienda está en el casco protegido o en suelo rústico, y si tiene la licencia o la documentación que acredite su situación.

Cambados en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Cambados hay 189 viviendas turísticas con 1.088 plazas, unas 5,8 por vivienda. Es el municipio n.º 12 de 61 de la provincia de Pontevedra por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 245, así que la cifra ha bajado un 22,9 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Cambados

Dos normas marcan el camino: la Ley 7/2011 del Turismo de Galicia y el Decreto 12/2017. Según el decreto, la VUT se cede siempre completa, con fines turísticos, de manera reiterada y para estancias cortas, de menos de 30 días. Para empezar se presenta una declaración responsable con el procedimiento TU986D de la Xunta, que se dirige al área provincial de A Coruña, Lugo, Ourense o Pontevedra según la vivienda y va acompañada del justificante de la tasa. Desde ese momento se puede ejercer la actividad, sin perjuicio de la comprobación posterior y de la anotación en el REAT.

La declaración no es un simple formulario. Incluye la capacidad máxima, el titular, el teléfono de incidencias y, en su caso, la persona o empresa que comercializa la vivienda, con el anexo VIII si hay más de una. Quien firma declara tener la documentación que pide el Decreto 12/2017: el título que acredita la disponibilidad de la vivienda, la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad (o un certificado municipal equivalente) y un seguro de responsabilidad civil para los riesgos de los usuarios. Las faltas esenciales se requieren con un plazo de diez días.

El papel del Ayuntamiento de Cambados

El Concello de Cambados decide el encaje urbanístico de tu vivienda turística. En Galicia las VUT se ubican en suelo residencial, salvo que el planeamiento admita otros usos, y los concellos pueden limitar cuántas hay por edificio o sector. Algunos municipios gallegos ya tienen ordenanza o normas en su plan general, y otros piden un título municipal además de la declaración turística. Una regla válida en una ciudad no sirve para la de al lado, así que lo revisamos para tu calle en el estudio.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Cambados

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Cambados:

• Estudio previo: comprobamos qué permite el planeamiento del Concello de Cambados para tu dirección y si exige algún título municipal.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Reunimos el título de la vivienda, la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y el seguro de responsabilidad civil.
• Pagamos o te indicamos cómo pagar la tasa autonómica 31.19.01 en la Oficina Virtual Tributaria de Galicia.
• Preparamos la declaración responsable (anexo V, y anexo VIII si hay varias comercializadoras) y la presentamos con el procedimiento TU986D.
• Turismo comprueba la declaración y anota la vivienda en el REAT; si pide subsanar algo, se contesta en diez días.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, aviso de hojas de reclamación y copia de la declaración a la vista.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del propietario y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura o nota simple y referencia catastral de la vivienda.
• Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios.
• Certificado o acta de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Contrato con la persona o empresa comercializadora, si no es el propietario.
• Justificante de pago de la tasa autonómica.
• Autorización de representación para presentar en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Galicia fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Cesión de la vivienda completa, amueblada y equipada para su uso inmediato.
• Estancias de menos de 30 días seguidos, de forma reiterada.
• Calefacción en las zonas de uso de los huéspedes, salvo que solo funcione de junio a septiembre.
• Teléfono de atención 24 horas para huéspedes e incidencias.
• Servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
• Aviso de que hay hojas de reclamación y copia de la declaración presentada, a la vista de los huéspedes.
• Perfecto estado de higiene y capacidad máxima declarada coherente con la licencia o la cédula.

La comunidad de vecinos

Antes de pensar en el registro, mira la comunidad: para una vivienda turística nueva en régimen de propiedad horizontal, la ley exige desde el 3 de abril de 2025 el acuerdo expreso de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 LPH, reformado por la LO 1/2025). Si tu piso de Cambados está en un edificio así, te ayudamos con la aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Cambados

Después del alta, la Xunta pide mantener los datos al día. Si vendes o heredas la vivienda, el nuevo propietario comunica el cambio de titular; si cambia quien la comercializa o el teléfono de incidencias, es una modificación de datos. Todo ello, y la baja, en un plazo de diez días con el TU986D. Además, los viajeros se comunican en SES.HOSPEDAJES. Propietario y comercializadora responden juntos ante la administración si hay inspección en Cambados.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Cambados

Si primero quieres saber si tu vivienda de Cambados puede ser VUT, el estudio cuesta 129 € y se descuenta después. El alta ante la Xunta cuesta 499 € con IVA, y el pack llave en mano, 699 €, incluye además SES.HOSPEDAJES y Hacienda. Las tasas van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Cambados