Vivienda de uso turístico en Boiro: alta en la Xunta de Galicia

Boiro: playas de la ría de Arousa y lo que mira el concello

Boiro está en la orilla norte de la ría de Arousa, en la comarca del Barbanza. Tiene muchas playas a lo largo de la costa y núcleos como Cabo de Cruz, Escarabote o Abanqueiro, además de la villa. El alquiler turístico se concentra en pisos y casas cerca de las playas, con mucha demanda en verano, y en casas en las parroquias del interior, algunas en suelo rústico.

En Galicia la norma autonómica (Decreto 12/2017) impide el uso turístico cuando el planeamiento municipal lo prohíbe en esa zona, y algunos concellos han aprobado ordenanzas propias. No hemos localizado una ordenanza propia de Boiro sobre viviendas de uso turístico. Antes de presentar comprobamos con el Concello de Boiro si el uso es compatible en tu dirección y si hay alguna regulación municipal en marcha, sobre todo si la vivienda está en suelo rústico o en zona de costas.

Boiro en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Boiro hay 181 viviendas turísticas con 934 plazas, unas 5,2 por vivienda. Es el municipio n.º 7 de 93 de la provincia de A Coruña por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 192, así que la cifra ha bajado un 5,7 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Boiro

La actividad se regula en la Ley 7/2011 del Turismo de Galicia y en el Decreto 12/2017, que ordena los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas y las viviendas de uso turístico. La VUT es la vivienda amueblada que se cede completa, de forma reiterada y por estancias de menos de 30 días. El alta se hace con el procedimiento TU986D de la sede de la Xunta: declaración responsable (anexo V) dirigida al área provincial de turismo, con el pago de la tasa autonómica. La actividad puede empezar desde la presentación, y la inscripción en el REAT se comunica después.

Además del anexo V y la tasa, el propietario debe tener a punto lo que declara. El Decreto 12/2017 pide acreditar que puede disponer de la vivienda, contar con licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra, y tener un seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes. La declaración recoge también la capacidad máxima, un teléfono de incidencias y los datos de quien comercializa la vivienda, con el anexo VIII si son varios. Si Turismo detecta un defecto esencial, da diez días para corregirlo antes de actuar.

El papel del Ayuntamiento de Boiro

El Concello de Boiro decide el encaje urbanístico de tu vivienda turística. En Galicia las VUT se ubican en suelo residencial, salvo que el planeamiento admita otros usos, y los concellos pueden limitar cuántas hay por edificio o sector. Algunos municipios gallegos ya tienen ordenanza o normas en su plan general, y otros piden un título municipal además de la declaración turística. Una regla válida en una ciudad no sirve para la de al lado, así que lo revisamos para tu calle en el estudio.

Cómo se da de alta una vivienda de uso turístico en Boiro

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Boiro:

• Estudio previo: comprobamos qué permite el planeamiento del Concello de Boiro para tu dirección y si exige algún título municipal.
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Reunimos el título de la vivienda, la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y el seguro de responsabilidad civil.
• Pagamos o te indicamos cómo pagar la tasa autonómica 31.19.01 en la Oficina Virtual Tributaria de Galicia.
• Preparamos la declaración responsable (anexo V, y anexo VIII si hay varias comercializadoras) y la presentamos con el procedimiento TU986D.
• Turismo comprueba la declaración y anota la vivienda en el REAT; si pide subsanar algo, se contesta en diez días.
• Antes de recibir huéspedes: alta en SES.HOSPEDAJES, aviso de hojas de reclamación y copia de la declaración a la vista.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del propietario y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura o nota simple y referencia catastral de la vivienda.
• Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios.
• Certificado o acta de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Contrato con la persona o empresa comercializadora, si no es el propietario.
• Justificante de pago de la tasa autonómica.
• Autorización de representación para presentar en tu nombre.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Galicia fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Cesión de la vivienda completa, amueblada y equipada para su uso inmediato.
• Estancias de menos de 30 días seguidos, de forma reiterada.
• Calefacción en las zonas de uso de los huéspedes, salvo que solo funcione de junio a septiembre.
• Teléfono de atención 24 horas para huéspedes e incidencias.
• Servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
• Aviso de que hay hojas de reclamación y copia de la declaración presentada, a la vista de los huéspedes.
• Perfecto estado de higiene y capacidad máxima declarada coherente con la licencia o la cédula.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Boiro lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Boiro

El alta no es el final. El Decreto 12/2017 obliga a comunicar en diez días cualquier cambio de lo declarado: nuevo titular, nueva comercializadora, otra capacidad o un nuevo teléfono, mediante una modificación de datos. Si dejas la actividad, la baja se presenta igual. La vivienda de Boiro debe registrar a sus huéspedes en SES.HOSPEDAJES, y la inspección de turismo puede revisarla; si hay un defecto, conviene contestar dentro de plazo.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Boiro

Si primero quieres saber si tu vivienda de Boiro puede ser VUT, el estudio cuesta 129 € y se descuenta después. El alta ante la Xunta cuesta 499 € con IVA, y el pack llave en mano, 699 €, incluye además SES.HOSPEDAJES y Hacienda. Las tasas van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Boiro