Estancias turísticas en viviendas en Andratx: estudio previo

Andratx: villas del Port, Camp de Mar y Sant Elm, y lo que hay que comprobar

Andratx está en el extremo suroeste de Mallorca, entre la Serra de Tramuntana y el mar. Además del pueblo, tiene núcleos costeros muy conocidos como el Port d’Andratx, Camp de Mar y Sant Elm, y el pequeño núcleo de s’Arracó. El alquiler turístico se concentra en viviendas unifamiliares y villas con vistas al mar en las urbanizaciones de la costa, y en casas y fincas en el interior. Es un mercado de gama alta, donde la documentación de la vivienda se revisa con lupa.

No hemos localizado en la web del Ajuntament d’Andratx una ordenanza propia sobre alquiler turístico. En Mallorca lo que decide es la zonificación y el sistema de plazas del Consell de Mallorca y la normativa balear, junto con el planeamiento municipal. Antes de presentar nada comprobamos si tu vivienda está en una zona donde se admite el uso, si es unifamiliar o plurifamiliar, si está en suelo rústico o en un área protegida de la Serra, y si hay plazas disponibles.

Andratx en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Andratx hay 222 viviendas turísticas con 1.460 plazas, unas 6,6 por vivienda. Es el municipio n.º 29 de 67 de la Illes Balears por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 244, así que la cifra ha bajado un 9,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Andratx

La actividad se regula en la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, que se ha reformado varias veces, la última por la Ley 4/2026, de 11 de junio. Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables (DRIAT) para viviendas situadas en zonas declaradas aptas de forma expresa por el consell insular o, en Palma, por el ayuntamiento. Además, hace falta disponer de plazas turísticas, que en Baleares son limitadas, y la vivienda debe llevar al menos cinco años con uso residencial privado. Cada isla tiene sus propias zonas y su propio techo de plazas.

Para pisos, la puerta está casi cerrada: el Decreto ley 4/2025 prohíbe nuevas declaraciones en viviendas en propiedad horizontal en toda la comunidad, con las excepciones que añadió la Ley 4/2026 (adosadas, pareadas y aisladas que comparten parcela) y la del alquiler de vivienda principal hasta 60 días al año. La administración turística es el consell insular de Illes Balears, que recibe la DRIAT, gestiona las plazas e inspecciona. Las plataformas deben mostrar el número de registro y responden si anuncian oferta ilegal. Las sanciones muy graves pueden llegar a 500.000 €.

El papel del Ayuntamiento de Andratx

En Baleares el papel del Ayuntamiento de Andratx es más corto que el del consell, pero decisivo: emite el certificado de zona apta y de plazas disponibles en el municipio, que es obligatorio para presentar la declaración, y concede la licencia de ocupación o primera utilización. Además, su planeamiento puede ser más restrictivo que el insular. En Formentera, el consell actúa a la vez como isla y como municipio. Antes de nada pedimos o revisamos la información municipal de tu vivienda.

Por dónde empezar en Andratx: el estudio previo

En Illes Balears no ofrecemos el alta directamente: primero hay que saber si tu vivienda de Andratx puede comercializarse. Estos son los pasos que seguimos en el estudio:

• Revisamos la escritura y el catastro: tipología del edificio (aislada, adosada, pareada o plurifamiliar) y si hay división horizontal.
• Comprobamos si la parcela de Andratx está en zona apta para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Verificamos la antigüedad de cinco años con uso residencial, la cédula de habitabilidad con plazas y que no sea vivienda protegida ni esté en suelo rústico protegido.
• Analizamos la situación de las plazas turísticas en Illes Balears: techo insular, bolsa de plazas y cómo podrían acreditarse.
• Revisamos los requisitos técnicos: certificado energético mínimo, contadores individuales y seguro de responsabilidad civil.
• Si la vivienda ya tiene número, revisamos su DRIAT, su vencimiento y cualquier requerimiento o sanción previa.
• Te entregamos por escrito la conclusión, los pasos posibles y los costes de terceros conocidos.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• Escritura o nota simple y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad, título análogo o licencia de ocupación en la que conste el número de plazas.
• Acreditación de la antigüedad: declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal.
• Certificado municipal de zona apta y de no superación del máximo de plazas, si ya lo tienes.
• Certificado de adquisición o asignación de plazas turísticas, si existe.
• Certificado de eficiencia energética.
• Estatutos de la comunidad y acuerdos de la junta, si hay división horizontal.
• Certificado de empadronamiento, si planteas la modalidad de vivienda principal.
• Número de inscripción, DRIAT y notificaciones del consell, si la vivienda ya funciona.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Illes Balears fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Estar en una zona declarada apta de forma expresa para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Disponer de las plazas turísticas necesarias, acreditadas por el órgano gestor de plazas o la administración turística.
• Antigüedad mínima de cinco años con uso residencial privado.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente con número de plazas.
• Calificación energética mínima F en edificios anteriores a 2008 y D en los posteriores, salvo que lo impida la normativa de patrimonio.
• Contadores individuales de agua y de electricidad o gas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes y, en edificios, a la comunidad.
• No ser vivienda protegida ni de precio tasado, ni estar en suelo rústico protegido salvo previsión del plan insular.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Andratx lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Andratx

Para las viviendas que ya comercializan en Andratx revisamos tres cosas: la fecha de la DRIAT y su vencimiento, si es una vivienda plurifamiliar (habilitada por cinco años y prorrogable si sigue cumpliendo), y si hay requerimientos o sanciones abiertas, que bloquean el cambio de titularidad hasta pagarlas. También entran el registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES, el impuesto turístico balear y las bajas ante el consell de Illes Balears. Si estás comprando una vivienda anunciada como turística, revisamos qué acredita de verdad el expediente.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Andratx

Aquí el servicio es el estudio, por 129 € IVA incluido. Revisamos tu vivienda de Andratx con la normativa vigente el día del informe y te explicamos la situación, los pasos posibles y quién interviene. No ofrecemos el alta en Baleares: si hay una vía, te lo decimos con sus costes, y si no la hay, también.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Andratx