Es Migjorn Gran: ¿puede tu vivienda ser turística? Lo estudiamos

Es Migjorn Gran: Sant Tomàs, el pueblo y la zonificación del Consell

Es Migjorn Gran está en el sur de Menorca, entre Ferreries y Alaior. El alquiler turístico se reparte entre las casas del pueblo, las fincas del campo y, sobre todo, la urbanización de Sant Tomàs, junto a la costa, con apartamentos y casas pensadas para la temporada de playa. Son mercados distintos y, en Menorca, también tienen reglas distintas según dónde esté la vivienda.

En Menorca, las zonas aptas para estancias turísticas en viviendas las delimita el Consell Insular. Según la delimitación provisional de 2018 publicada en el BOIB, en Es Migjorn Gran la zona apta es Sant Tomàs; el pueblo, como núcleo tradicional, y el suelo rústico quedaban fuera. Como ha podido cambiar, antes de cualquier trámite lo comprobamos para tu dirección con el Consell y con el Ajuntament des Migjorn Gran, y revisamos la documentación de la vivienda.

Importante: Según la delimitación provisional del Consell Insular de Menorca publicada en el BOIB n.º 113, de 13 de septiembre de 2018, el pueblo de Es Migjorn Gran y el suelo rústico no son zonas aptas para nuevas estancias turísticas en viviendas; lo confirmamos para tu dirección antes de cualquier trámite.

Es Migjorn Gran en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Es Migjorn Gran hay 45 viviendas turísticas con 341 plazas, unas 7,6 por vivienda. Es el municipio n.º 58 de 67 de la Illes Balears por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 50, así que la cifra ha bajado un 10,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Es Migjorn Gran

La base es la Ley 8/2012 del turismo, reformada muchas veces, la última en junio de 2026. Para comercializar estancias turísticas en una vivienda de Es Migjorn Gran hacen falta tres condiciones que a menudo no se dan a la vez: zona declarada apta, plazas turísticas acreditadas y una antigüedad mínima de cinco años con uso residencial. Las estancias no pueden superar las treinta noches y la vivienda se cede completa, salvo en la modalidad de vivienda principal. Las zonas y el número de plazas los fija cada consell, así que lo que vale en una isla puede no valer en otra.

Desde el Decreto ley 4/2025, de 11 de abril, no se admiten nuevas declaraciones para viviendas en propiedad horizontal en ninguna isla. La Ley 4/2026 dejó fuera de la prohibición las viviendas adosadas, las pareadas y las unifamiliares aisladas que compartan parcela, y la modalidad de alquiler de vivienda principal, de hasta 60 días al año con empadronamiento. La declaración se presenta ante el consell insular de Illes Balears, que lleva el registro, y las nuevas plazas solo se activan si se dan de baja otras dentro del techo de la isla.

El papel del Ayuntamiento de Es Migjorn Gran

En Baleares el papel del Ayuntamiento de Es Migjorn Gran es más corto que el del consell, pero decisivo: emite el certificado de zona apta y de plazas disponibles en el municipio, que es obligatorio para presentar la declaración, y concede la licencia de ocupación o primera utilización. Además, su planeamiento puede ser más restrictivo que el insular. En Formentera, el consell actúa a la vez como isla y como municipio. Antes de nada pedimos o revisamos la información municipal de tu vivienda.

Por dónde empezar en Es Migjorn Gran: el estudio previo

En Illes Balears no ofrecemos el alta directamente: primero hay que saber si tu vivienda de Es Migjorn Gran puede comercializarse. Estos son los pasos que seguimos en el estudio:

• Revisamos la escritura y el catastro: tipología del edificio (aislada, adosada, pareada o plurifamiliar) y si hay división horizontal.
• Comprobamos si la parcela de Es Migjorn Gran está en zona apta para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Verificamos la antigüedad de cinco años con uso residencial, la cédula de habitabilidad con plazas y que no sea vivienda protegida ni esté en suelo rústico protegido.
• Analizamos la situación de las plazas turísticas en Illes Balears: techo insular, bolsa de plazas y cómo podrían acreditarse.
• Revisamos los requisitos técnicos: certificado energético mínimo, contadores individuales y seguro de responsabilidad civil.
• Si la vivienda ya tiene número, revisamos su DRIAT, su vencimiento y cualquier requerimiento o sanción previa.
• Te entregamos por escrito la conclusión, los pasos posibles y los costes de terceros conocidos.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• Escritura o nota simple y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad, título análogo o licencia de ocupación en la que conste el número de plazas.
• Acreditación de la antigüedad: declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal.
• Certificado municipal de zona apta y de no superación del máximo de plazas, si ya lo tienes.
• Certificado de adquisición o asignación de plazas turísticas, si existe.
• Certificado de eficiencia energética.
• Estatutos de la comunidad y acuerdos de la junta, si hay división horizontal.
• Certificado de empadronamiento, si planteas la modalidad de vivienda principal.
• Número de inscripción, DRIAT y notificaciones del consell, si la vivienda ya funciona.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Illes Balears fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Estar en una zona declarada apta de forma expresa para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Disponer de las plazas turísticas necesarias, acreditadas por el órgano gestor de plazas o la administración turística.
• Antigüedad mínima de cinco años con uso residencial privado.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente con número de plazas.
• Calificación energética mínima F en edificios anteriores a 2008 y D en los posteriores, salvo que lo impida la normativa de patrimonio.
• Contadores individuales de agua y de electricidad o gas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes y, en edificios, a la comunidad.
• No ser vivienda protegida ni de precio tasado, ni estar en suelo rústico protegido salvo previsión del plan insular.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Es Migjorn Gran lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Es Migjorn Gran

Para las viviendas que ya comercializan en Es Migjorn Gran revisamos tres cosas: la fecha de la DRIAT y su vencimiento, si es una vivienda plurifamiliar (habilitada por cinco años y prorrogable si sigue cumpliendo), y si hay requerimientos o sanciones abiertas, que bloquean el cambio de titularidad hasta pagarlas. También entran el registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES, el impuesto turístico balear y las bajas ante el consell de Illes Balears. Si estás comprando una vivienda anunciada como turística, revisamos qué acredita de verdad el expediente.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Es Migjorn Gran

Aquí el servicio es el estudio, por 129 € IVA incluido. Revisamos tu vivienda de Es Migjorn Gran con la normativa vigente el día del informe y te explicamos la situación, los pasos posibles y quién interviene. No ofrecemos el alta en Baleares: si hay una vía, te lo decimos con sus costes, y si no la hay, también.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Es Migjorn Gran