Estancias turísticas en viviendas en Alaior: estudio previo

Alaior: Son Bou, Cala en Porter y las zonas aptas de Menorca

Alaior está en el centro de Menorca, entre Maó y Es Mercadal. Además del pueblo, en el interior, su término llega a la costa sur con urbanizaciones turísticas como Son Bou, Sant Jaume, Torre-solí y Cala en Porter, donde se concentra el alquiler turístico en chalets, adosados y apartamentos. En el pueblo y en el campo hay casas de piedra y fincas, pero ahí la norma insular es mucho más restrictiva.

En Menorca, las zonas aptas para estancias turísticas en viviendas las delimita el Consell Insular. Según la delimitación provisional de 2018 publicada en el BOIB, en Alaior son aptas Cala en Porter, Son Bou, Torre-solí y Sant Jaume, mientras que el pueblo, como núcleo tradicional, y el suelo rústico quedaban fuera. Como ha podido cambiar, lo comprobamos para tu vivienda con el Consell y con el Ajuntament d’Alaior.

Importante: Según la delimitación provisional del Consell Insular de Menorca publicada en el BOIB n.º 113, de 13 de septiembre de 2018, el pueblo de Alaior y el suelo rústico no son zonas aptas para nuevas estancias turísticas en viviendas; lo confirmamos para tu dirección antes de cualquier trámite.

Alaior en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Alaior hay 594 viviendas turísticas con 3.409 plazas, unas 5,7 por vivienda. Es el municipio n.º 12 de 67 de la Illes Balears por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 588, así que la cifra ha subido un 1,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Alaior

La base es la Ley 8/2012 del turismo, reformada muchas veces, la última en junio de 2026. Para comercializar estancias turísticas en una vivienda de Alaior hacen falta tres condiciones que a menudo no se dan a la vez: zona declarada apta, plazas turísticas acreditadas y una antigüedad mínima de cinco años con uso residencial. Las estancias no pueden superar las treinta noches y la vivienda se cede completa, salvo en la modalidad de vivienda principal. Las zonas y el número de plazas los fija cada consell, así que lo que vale en una isla puede no valer en otra.

Para pisos, la puerta está casi cerrada: el Decreto ley 4/2025 prohíbe nuevas declaraciones en viviendas en propiedad horizontal en toda la comunidad, con las excepciones que añadió la Ley 4/2026 (adosadas, pareadas y aisladas que comparten parcela) y la del alquiler de vivienda principal hasta 60 días al año. La administración turística es el consell insular de Illes Balears, que recibe la DRIAT, gestiona las plazas e inspecciona. Las plataformas deben mostrar el número de registro y responden si anuncian oferta ilegal. Las sanciones muy graves pueden llegar a 500.000 €.

El papel del Ayuntamiento de Alaior

Lo urbanístico de tu vivienda pasa por el Ayuntamiento de Alaior: zona, uso residencial, licencia de ocupación y, sobre todo, el certificado municipal de que la vivienda está en zona apta y de que no se ha alcanzado el máximo de plazas. Sin ese certificado no se puede presentar la DRIAT ante el consell de Illes Balears. Algunos ayuntamientos han restringido el uso turístico más allá de lo que fija la isla, así que lo comprobamos dirección por dirección.

Por dónde empezar en Alaior: el estudio previo

En Illes Balears no ofrecemos el alta directamente: primero hay que saber si tu vivienda de Alaior puede comercializarse. Estos son los pasos que seguimos en el estudio:

• Revisamos la escritura y el catastro: tipología del edificio (aislada, adosada, pareada o plurifamiliar) y si hay división horizontal.
• Comprobamos si la parcela de Alaior está en zona apta para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Verificamos la antigüedad de cinco años con uso residencial, la cédula de habitabilidad con plazas y que no sea vivienda protegida ni esté en suelo rústico protegido.
• Analizamos la situación de las plazas turísticas en Illes Balears: techo insular, bolsa de plazas y cómo podrían acreditarse.
• Revisamos los requisitos técnicos: certificado energético mínimo, contadores individuales y seguro de responsabilidad civil.
• Si la vivienda ya tiene número, revisamos su DRIAT, su vencimiento y cualquier requerimiento o sanción previa.
• Te entregamos por escrito la conclusión, los pasos posibles y los costes de terceros conocidos.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• Escritura o nota simple y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad, título análogo o licencia de ocupación en la que conste el número de plazas.
• Acreditación de la antigüedad: declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal.
• Certificado municipal de zona apta y de no superación del máximo de plazas, si ya lo tienes.
• Certificado de adquisición o asignación de plazas turísticas, si existe.
• Certificado de eficiencia energética.
• Estatutos de la comunidad y acuerdos de la junta, si hay división horizontal.
• Certificado de empadronamiento, si planteas la modalidad de vivienda principal.
• Número de inscripción, DRIAT y notificaciones del consell, si la vivienda ya funciona.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Illes Balears fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Estar en una zona declarada apta de forma expresa para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Disponer de las plazas turísticas necesarias, acreditadas por el órgano gestor de plazas o la administración turística.
• Antigüedad mínima de cinco años con uso residencial privado.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente con número de plazas.
• Calificación energética mínima F en edificios anteriores a 2008 y D en los posteriores, salvo que lo impida la normativa de patrimonio.
• Contadores individuales de agua y de electricidad o gas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes y, en edificios, a la comunidad.
• No ser vivienda protegida ni de precio tasado, ni estar en suelo rústico protegido salvo previsión del plan insular.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en Alaior y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Alaior

Para las viviendas que ya comercializan en Alaior revisamos tres cosas: la fecha de la DRIAT y su vencimiento, si es una vivienda plurifamiliar (habilitada por cinco años y prorrogable si sigue cumpliendo), y si hay requerimientos o sanciones abiertas, que bloquean el cambio de titularidad hasta pagarlas. También entran el registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES, el impuesto turístico balear y las bajas ante el consell de Illes Balears. Si estás comprando una vivienda anunciada como turística, revisamos qué acredita de verdad el expediente.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Alaior

Aquí el servicio es el estudio, por 129 € IVA incluido. Revisamos tu vivienda de Alaior con la normativa vigente el día del informe y te explicamos la situación, los pasos posibles y quién interviene. No ofrecemos el alta en Baleares: si hay una vía, te lo decimos con sus costes, y si no la hay, también.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Alaior