Vivienda turística en Ses Salines: zonas, plazas y límites

Ses Salines: la Colònia de Sant Jordi y las casas del sur de Mallorca

Ses Salines está en el extremo sur de Mallorca, con el pueblo en el interior y la Colònia de Sant Jordi en la costa, punto de salida de las barcas hacia Cabrera. Su litoral incluye el cabo de ses Salines y parte de la playa de Es Trenc. El alquiler en viviendas se reparte entre casas y apartamentos de la Colònia y casas de pueblo y fincas rústicas, que se alquilan completas.

En Mallorca, que una vivienda pueda comercializarse a turistas depende de la zonificación del Consell de Mallorca, del tipo de vivienda (unifamiliar o en edificio) y de la disponibilidad de plazas, además del planeamiento municipal. No hemos localizado una ordenanza propia de Ses Salines; antes de presentar comprobamos con el ayuntamiento la zona, el tipo de vivienda y su situación urbanística. Consulta la web del Ajuntament de Ses Salines.

Ses Salines en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Ses Salines hay 248 viviendas turísticas con 1.343 plazas, unas 5,4 por vivienda. Es el municipio n.º 25 de 67 de la Illes Balears por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 265, así que la cifra ha bajado un 6,4 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Ses Salines

En Ses Salines se aplica la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, con su desarrollo en el Decreto 20/2015 y los cambios de 2025 y 2026. La regla de partida es exigente: una nueva comercialización turística solo es posible si la vivienda está en una zona apta delimitada para ello, si se acreditan las plazas turísticas necesarias y si tiene al menos cinco años de uso residencial. Cada consell insular fija sus zonas y su techo de plazas, así que la respuesta cambia según la isla.

El Decreto ley 4/2025 de contención turística prohibió nuevas declaraciones en viviendas sometidas a propiedad horizontal en todas las islas. Tras la Ley 4/2026 quedan como excepciones las adosadas, las pareadas y las aisladas que comparten parcela, y no afecta a quien comercializa su vivienda principal hasta 60 días al año. En Illes Balears la declaración se presenta ante el consell insular, que aplica su techo de plazas: las nuevas solo entran si salen otras. Las sanciones muy graves pueden llegar a 500.000 €. Las plataformas responden si anuncian viviendas sin número de registro.

El papel del Ayuntamiento de Ses Salines

En Baleares el papel del Ayuntamiento de Ses Salines es más corto que el del consell, pero decisivo: emite el certificado de zona apta y de plazas disponibles en el municipio, que es obligatorio para presentar la declaración, y concede la licencia de ocupación o primera utilización. Además, su planeamiento puede ser más restrictivo que el insular. En Formentera, el consell actúa a la vez como isla y como municipio. Antes de nada pedimos o revisamos la información municipal de tu vivienda.

Por dónde empezar en Ses Salines: el estudio previo

En Illes Balears no ofrecemos el alta directamente: primero hay que saber si tu vivienda de Ses Salines puede comercializarse. Estos son los pasos que seguimos en el estudio:

• Revisamos la escritura y el catastro: tipología del edificio (aislada, adosada, pareada o plurifamiliar) y si hay división horizontal.
• Comprobamos si la parcela de Ses Salines está en zona apta para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Verificamos la antigüedad de cinco años con uso residencial, la cédula de habitabilidad con plazas y que no sea vivienda protegida ni esté en suelo rústico protegido.
• Analizamos la situación de las plazas turísticas en Illes Balears: techo insular, bolsa de plazas y cómo podrían acreditarse.
• Revisamos los requisitos técnicos: certificado energético mínimo, contadores individuales y seguro de responsabilidad civil.
• Si la vivienda ya tiene número, revisamos su DRIAT, su vencimiento y cualquier requerimiento o sanción previa.
• Te entregamos por escrito la conclusión, los pasos posibles y los costes de terceros conocidos.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• Escritura o nota simple y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad, título análogo o licencia de ocupación en la que conste el número de plazas.
• Acreditación de la antigüedad: declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal.
• Certificado municipal de zona apta y de no superación del máximo de plazas, si ya lo tienes.
• Certificado de adquisición o asignación de plazas turísticas, si existe.
• Certificado de eficiencia energética.
• Estatutos de la comunidad y acuerdos de la junta, si hay división horizontal.
• Certificado de empadronamiento, si planteas la modalidad de vivienda principal.
• Número de inscripción, DRIAT y notificaciones del consell, si la vivienda ya funciona.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Illes Balears fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Estar en una zona declarada apta de forma expresa para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Disponer de las plazas turísticas necesarias, acreditadas por el órgano gestor de plazas o la administración turística.
• Antigüedad mínima de cinco años con uso residencial privado.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente con número de plazas.
• Calificación energética mínima F en edificios anteriores a 2008 y D en los posteriores, salvo que lo impida la normativa de patrimonio.
• Contadores individuales de agua y de electricidad o gas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes y, en edificios, a la comunidad.
• No ser vivienda protegida ni de precio tasado, ni estar en suelo rústico protegido salvo previsión del plan insular.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Ses Salines lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Ses Salines

Con la vivienda ya en marcha en Ses Salines, los trámites habituales son el cambio de titular ante el consell de Illes Balears, la prórroga a los cinco años en viviendas plurifamiliares, la baja, el registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES y la liquidación del impuesto sobre estancias turísticas. Los cambios en los estatutos que prohíban el uso turístico obligan a cesar en un plazo máximo de un año. Si te llega una inspección o una propuesta de sanción, revisamos el expediente antes de contestar.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Ses Salines

Aquí el servicio es el estudio, por 129 € IVA incluido. Revisamos tu vivienda de Ses Salines con la normativa vigente el día del informe y te explicamos la situación, los pasos posibles y quién interviene. No ofrecemos el alta en Baleares: si hay una vía, te lo decimos con sus costes, y si no la hay, también.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Ses Salines