Vivienda turística en Selva: zonas, plazas y límites

Selva: Caimari, Moscari, Biniamar y las fincas al pie de la Tramuntana

Selva es un municipio de interior de Mallorca, al pie de la Serra de Tramuntana y cerca de Inca. Además del pueblo, incluye los núcleos de Caimari, Moscari y Biniamar. Sin costa, el alquiler en viviendas se apoya en casas de pueblo y, sobre todo, en fincas rústicas con piscina que se alquilan completas a familias y grupos que buscan campo, senderismo y la montaña cerca.

En Mallorca, que una vivienda pueda comercializarse a turistas depende de la zonificación del Consell de Mallorca, del tipo de vivienda (unifamiliar o en edificio) y de la disponibilidad de plazas, además del planeamiento municipal. No hemos localizado una ordenanza propia de Selva; antes de presentar comprobamos con el ayuntamiento la zona, el tipo de vivienda y, en fincas rústicas, su situación urbanística. Consulta la web del Ajuntament de Selva.

Selva en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Selva hay 238 viviendas turísticas con 1.551 plazas, unas 6,5 por vivienda. Es el municipio n.º 26 de 67 de la Illes Balears por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 275, así que la cifra ha bajado un 13,5 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Selva

En Selva se aplica la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, con su desarrollo en el Decreto 20/2015 y los cambios de 2025 y 2026. La regla de partida es exigente: una nueva comercialización turística solo es posible si la vivienda está en una zona apta delimitada para ello, si se acreditan las plazas turísticas necesarias y si tiene al menos cinco años de uso residencial. Cada consell insular fija sus zonas y su techo de plazas, así que la respuesta cambia según la isla.

Para pisos, la puerta está casi cerrada: el Decreto ley 4/2025 prohíbe nuevas declaraciones en viviendas en propiedad horizontal en toda la comunidad, con las excepciones que añadió la Ley 4/2026 (adosadas, pareadas y aisladas que comparten parcela) y la del alquiler de vivienda principal hasta 60 días al año. La administración turística es el consell insular de Illes Balears, que recibe la DRIAT, gestiona las plazas e inspecciona. Las plataformas deben mostrar el número de registro y responden si anuncian oferta ilegal. Las sanciones muy graves pueden llegar a 500.000 €.

El papel del Ayuntamiento de Selva

En Baleares el papel del Ayuntamiento de Selva es más corto que el del consell, pero decisivo: emite el certificado de zona apta y de plazas disponibles en el municipio, que es obligatorio para presentar la declaración, y concede la licencia de ocupación o primera utilización. Además, su planeamiento puede ser más restrictivo que el insular. En Formentera, el consell actúa a la vez como isla y como municipio. Antes de nada pedimos o revisamos la información municipal de tu vivienda.

Por dónde empezar en Selva: el estudio previo

En Illes Balears no ofrecemos el alta directamente: primero hay que saber si tu vivienda de Selva puede comercializarse. Estos son los pasos que seguimos en el estudio:

• Revisamos la escritura y el catastro: tipología del edificio (aislada, adosada, pareada o plurifamiliar) y si hay división horizontal.
• Comprobamos si la parcela de Selva está en zona apta para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Verificamos la antigüedad de cinco años con uso residencial, la cédula de habitabilidad con plazas y que no sea vivienda protegida ni esté en suelo rústico protegido.
• Analizamos la situación de las plazas turísticas en Illes Balears: techo insular, bolsa de plazas y cómo podrían acreditarse.
• Revisamos los requisitos técnicos: certificado energético mínimo, contadores individuales y seguro de responsabilidad civil.
• Si la vivienda ya tiene número, revisamos su DRIAT, su vencimiento y cualquier requerimiento o sanción previa.
• Te entregamos por escrito la conclusión, los pasos posibles y los costes de terceros conocidos.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• Escritura o nota simple y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad, título análogo o licencia de ocupación en la que conste el número de plazas.
• Acreditación de la antigüedad: declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal.
• Certificado municipal de zona apta y de no superación del máximo de plazas, si ya lo tienes.
• Certificado de adquisición o asignación de plazas turísticas, si existe.
• Certificado de eficiencia energética.
• Estatutos de la comunidad y acuerdos de la junta, si hay división horizontal.
• Certificado de empadronamiento, si planteas la modalidad de vivienda principal.
• Número de inscripción, DRIAT y notificaciones del consell, si la vivienda ya funciona.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Illes Balears fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Estar en una zona declarada apta de forma expresa para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Disponer de las plazas turísticas necesarias, acreditadas por el órgano gestor de plazas o la administración turística.
• Antigüedad mínima de cinco años con uso residencial privado.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente con número de plazas.
• Calificación energética mínima F en edificios anteriores a 2008 y D en los posteriores, salvo que lo impida la normativa de patrimonio.
• Contadores individuales de agua y de electricidad o gas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes y, en edificios, a la comunidad.
• No ser vivienda protegida ni de precio tasado, ni estar en suelo rústico protegido salvo previsión del plan insular.

La comunidad de vecinos

Antes de pensar en el registro, mira la comunidad: para una vivienda turística nueva en régimen de propiedad horizontal, la ley exige desde el 3 de abril de 2025 el acuerdo expreso de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 LPH, reformado por la LO 1/2025). Si tu piso de Selva está en un edificio así, te ayudamos con la aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Selva

Si tu vivienda de Selva ya está inscrita, el estudio cambia de foco. En viviendas plurifamiliares la DRIAT habilita por cinco años y se prorroga comunicándolo en el mes anterior al vencimiento, con el certificado de plazas; si no se comunica, la actividad debe cesar. Un cambio de titular se comunica al consell de Illes Balears, pero no se resuelve si hay sanciones firmes sin pagar. Además, cada huésped se registra en SES.HOSPEDAJES y se liquida el impuesto sobre estancias turísticas. Te decimos qué servicio corresponde y su precio.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Selva

En Illes Balears solo ofrecemos el estudio de viabilidad y revisión documental, por 129 €, IVA incluido. No tramitamos el alta ni podemos ponerle precio, porque depende de la zona, de las plazas y del consell de Illes Balears, no de nosotros. El estudio te dice por escrito si tu vivienda de Selva tiene encaje, qué falta y qué costes de terceros (técnico, plazas, tasas) habría.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Selva