Vivienda para uso turístico en Bakio: alta en el REATE

Bakio: casas de costa junto a Gaztelugatxe y lo que dice el planeamiento

Bakio está en la costa de Bizkaia, entre Bermeo y Lemoiz, con una amplia playa muy frecuentada por surfistas y a poca distancia de San Juan de Gaztelugatxe. Es un municipio con mucha segunda residencia, con casas y chalés repartidos por las laderas y algunos bloques de pisos cerca de la playa. El alquiler turístico se concentra en esas casas y pisos, con demanda fuerte en verano y en fines de semana todo el año.

No hemos localizado una ordenanza propia de Bakio sobre viviendas de uso turístico. En Euskadi el uso turístico de una vivienda depende de lo que permita el planeamiento municipal, y Bakio ha tramitado recientemente un nuevo Plan General, así que comprobamos con el ayuntamiento qué dice la norma vigente sobre tu vivienda y si exige algún informe o licencia previa. En pisos revisamos también los estatutos y el acuerdo de la comunidad. Consulta la web del Ayuntamiento de Bakio.

Bakio en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Bakio hay 69 viviendas turísticas con 262 plazas, unas 3,8 por vivienda. Es el municipio n.º 5 de 103 de la provincia de Bizkaia por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 70, así que la cifra ha bajado un 1,4 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Bakio

Dos normas marcan el trámite: la Ley 13/2016 de Turismo del País Vasco y el Decreto 101/2018. Este decreto regula tanto la vivienda que se cede completa como las habitaciones de una vivienda particular, modalidad reservada a una persona física que reside y está empadronada en ella. Para empezar se presenta una declaración responsable de actividades turísticas, preferentemente por la sede electrónica, con fotos y un plano a escala hecho por técnico competente. Desde la presentación completa la actividad está habilitada y la vivienda se inscribe en el REATE, que le asigna su número.

Después de presentar llega la comprobación. El Gobierno Vasco dicta una resolución de inicio, pide al ayuntamiento un informe preceptivo y vinculante, con tres meses de plazo, y requiere al titular la documentación de los requisitos en diez días hábiles. El informe municipal dice si la vivienda es residencial, si consta licencia de primera utilización o cédula, si el uso turístico encaja en el planeamiento y si cumple lo ambiental. Con defectos, hay quince días hábiles para subsanar; con incumplimientos esenciales, baja en el REATE. Y el formulario oficial recuerda que en zona tensionada no se inscribe.

El papel del Ayuntamiento de Bakio

El papel del Ayuntamiento de Bakio es decisivo. Es quien informa, de forma vinculante, si tu vivienda es residencial, si tiene licencia de primera utilización o cédula y si el uso turístico encaja en su normativa; y puede tener aprobadas limitaciones o un régimen de licencia propio. Si la vivienda está en una zona tensionada, el formulario oficial advierte de que no se inscribe en el REATE. Comprobamos la situación vigente con el ayuntamiento antes de recomendarte ningún paso.

Cómo se da de alta una vivienda para uso turístico en Bakio

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Bakio:

• Estudio previo: comprobamos las normas municipales de Bakio para tu dirección, si es zona tensionada y qué modalidad encaja (vivienda entera o habitaciones).
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Plano a escala firmado por técnico competente con superficie útil, distribución y plazas, y fotografías de fachada e interior.
• Contratación del seguro de responsabilidad civil, con 35.000 euros de capital por plaza.
• Presentación de la declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco: habilita la actividad y la inscribe en el REATE.
• Comprobación: informe municipal vinculante y requerimiento de documentos al titular, que se contesta en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: distintivo oficial en el exterior y junto a la puerta, número del REATE en la publicidad y alta en SES.HOSPEDAJES.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura, contrato de arrendamiento o cesión que acredite el derecho de uso, y comunicación al propietario si no lo eres.
• Referencia catastral.
• Plano a escala de la vivienda, elaborado por técnico competente, con superficie útil, distribución y plazas.
• Fotografías de fachada e interior.
• Póliza de responsabilidad civil con 35.000 euros por plaza.
• Licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, y documentos municipales que tengas.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Empadronamiento y residencia efectiva, si cedes habitaciones de tu vivienda.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de País Vasco fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Como máximo 8 plazas, contando a las personas residentes si se ceden habitaciones.
• Superficie útil mínima de 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, salvo norma municipal.
• Cocina, un baño por cada cuatro personas y dormitorios con luz natural, ventilación directa y puerta.
• Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor, y agua caliente y fría.
• Extintor, botiquín, plano de salidas e información de emergencias junto a la entrada.
• Atención telefónica a los usuarios al menos de 8:00 a 22:00, todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza y estatutos de la comunidad sin prohibición expresa.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Bakio lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Bakio

La inscripción obliga a varias cosas más. Un nuevo titular se comunica previamente; un cambio de capacidad o el cese, con declaración responsable; y el resto, con una modificación de datos. Si tu vivienda de Bakio está en un caserío o en suelo rural y ya estaba inscrita, el Decreto 52/2025 la sometió en 2025 al decreto general. Hay que registrar a los huéspedes en SES.HOSPEDAJES y mantener el seguro mientras siga la inscripción.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Bakio

Si primero quieres saber si tu vivienda de Bakio puede ser turística, el estudio cuesta 129 € y se descuenta después. El alta ante el Gobierno Vasco cuesta 499 € con IVA, y el pack llave en mano, 699 €, incluye además SES.HOSPEDAJES y Hacienda. El plano del técnico y las licencias municipales van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Bakio