Vivienda turística en Felanitx: zonas, plazas y límites

Felanitx: Portocolom, las calas del sureste y las plazas que hay que tener

Felanitx está en el sureste de Mallorca. El pueblo queda en el interior, junto a la montaña de Sant Salvador, y el término incluye otros núcleos como S’Horta y Cas Concos y una costa con Portocolom y varias calas, como Cala Ferrera, Cala Serena o parte de Cala d’Or. El alquiler turístico se reparte entre las casas y chalets de la costa y las fincas y casas rurales del interior, que se alquilan completas a familias y grupos.

No hemos localizado en la web del Ajuntament de Felanitx una ordenanza propia sobre alquiler turístico. En Mallorca el alta depende de la zonificación del Consell de Mallorca, del tipo de vivienda (unifamiliar o plurifamiliar) y de que haya plazas disponibles, y en suelo rústico la situación legal de la casa pesa mucho. Antes de presentar nada comprobamos con el Ajuntament de Felanitx y con el Consell si tu vivienda puede comercializarse y con qué condiciones.

Felanitx en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Felanitx hay 679 viviendas turísticas con 4.820 plazas, unas 7,1 por vivienda. Es el municipio n.º 9 de 67 de la Illes Balears por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 718, así que la cifra ha bajado un 5,4 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Felanitx

La actividad se regula en la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, que se ha reformado varias veces, la última por la Ley 4/2026, de 11 de junio. Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables (DRIAT) para viviendas situadas en zonas declaradas aptas de forma expresa por el consell insular o, en Palma, por el ayuntamiento. Además, hace falta disponer de plazas turísticas, que en Baleares son limitadas, y la vivienda debe llevar al menos cinco años con uso residencial privado. Cada isla tiene sus propias zonas y su propio techo de plazas.

Desde el Decreto ley 4/2025, de 11 de abril, no se admiten nuevas declaraciones para viviendas en propiedad horizontal en ninguna isla. La Ley 4/2026 dejó fuera de la prohibición las viviendas adosadas, las pareadas y las unifamiliares aisladas que compartan parcela, y la modalidad de alquiler de vivienda principal, de hasta 60 días al año con empadronamiento. La declaración se presenta ante el consell insular de Illes Balears, que lleva el registro, y las nuevas plazas solo se activan si se dan de baja otras dentro del techo de la isla.

El papel del Ayuntamiento de Felanitx

El Ayuntamiento de Felanitx interviene en dos puntos. Primero, en la zonificación: el consell insular y, en su caso, los ayuntamientos delimitan las zonas aptas, y en Palma esa competencia es del propio ayuntamiento. Segundo, en la documentación: la DRIAT se acompaña de un certificado municipal que acredita que la vivienda está en zona apta y que no se ha superado el número máximo de plazas del municipio. También es el ayuntamiento quien concede la licencia de ocupación. Comprobamos con el ayuntamiento qué dice hoy para tu parcela.

Por dónde empezar en Felanitx: el estudio previo

En Illes Balears no ofrecemos el alta directamente: primero hay que saber si tu vivienda de Felanitx puede comercializarse. Estos son los pasos que seguimos en el estudio:

• Revisamos la escritura y el catastro: tipología del edificio (aislada, adosada, pareada o plurifamiliar) y si hay división horizontal.
• Comprobamos si la parcela de Felanitx está en zona apta para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Verificamos la antigüedad de cinco años con uso residencial, la cédula de habitabilidad con plazas y que no sea vivienda protegida ni esté en suelo rústico protegido.
• Analizamos la situación de las plazas turísticas en Illes Balears: techo insular, bolsa de plazas y cómo podrían acreditarse.
• Revisamos los requisitos técnicos: certificado energético mínimo, contadores individuales y seguro de responsabilidad civil.
• Si la vivienda ya tiene número, revisamos su DRIAT, su vencimiento y cualquier requerimiento o sanción previa.
• Te entregamos por escrito la conclusión, los pasos posibles y los costes de terceros conocidos.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• Escritura o nota simple y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad, título análogo o licencia de ocupación en la que conste el número de plazas.
• Acreditación de la antigüedad: declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal.
• Certificado municipal de zona apta y de no superación del máximo de plazas, si ya lo tienes.
• Certificado de adquisición o asignación de plazas turísticas, si existe.
• Certificado de eficiencia energética.
• Estatutos de la comunidad y acuerdos de la junta, si hay división horizontal.
• Certificado de empadronamiento, si planteas la modalidad de vivienda principal.
• Número de inscripción, DRIAT y notificaciones del consell, si la vivienda ya funciona.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Illes Balears fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Estar en una zona declarada apta de forma expresa para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Disponer de las plazas turísticas necesarias, acreditadas por el órgano gestor de plazas o la administración turística.
• Antigüedad mínima de cinco años con uso residencial privado.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente con número de plazas.
• Calificación energética mínima F en edificios anteriores a 2008 y D en los posteriores, salvo que lo impida la normativa de patrimonio.
• Contadores individuales de agua y de electricidad o gas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes y, en edificios, a la comunidad.
• No ser vivienda protegida ni de precio tasado, ni estar en suelo rústico protegido salvo previsión del plan insular.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Felanitx lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Felanitx

Si tu vivienda de Felanitx ya está inscrita, el estudio cambia de foco. En viviendas plurifamiliares la DRIAT habilita por cinco años y se prorroga comunicándolo en el mes anterior al vencimiento, con el certificado de plazas; si no se comunica, la actividad debe cesar. Un cambio de titular se comunica al consell de Illes Balears, pero no se resuelve si hay sanciones firmes sin pagar. Además, cada huésped se registra en SES.HOSPEDAJES y se liquida el impuesto sobre estancias turísticas. Te decimos qué servicio corresponde y su precio.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Felanitx

En Illes Balears solo ofrecemos el estudio de viabilidad y revisión documental, por 129 €, IVA incluido. No tramitamos el alta ni podemos ponerle precio, porque depende de la zona, de las plazas y del consell de Illes Balears, no de nosotros. El estudio te dice por escrito si tu vivienda de Felanitx tiene encaje, qué falta y qué costes de terceros (técnico, plazas, tasas) habría.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Felanitx