Vivienda para uso turístico en Basauri: alta en el REATE

Basauri: uso de la vivienda en un entorno metropolitano

Basauri forma parte del entorno metropolitano de Bilbao y se encuentra junto a la confluencia del Nervión y el Ibaizabal. Su situación obliga a plantear cada alojamiento desde la dirección concreta y el edificio. Para preparar el alquiler turístico, revisamos el uso autorizado y las características del inmueble. Si se trata de un piso, interesa conocer la planta y su relación con las zonas comunes; si es una casa, las dependencias que quieres incluir. Partimos de esos datos para estudiar qué puede tramitarse en tu dirección y qué documentación necesitas reunir.

Antes de presentar, comprobamos con el Ayuntamiento de Basauri si hay condiciones o limitaciones municipales para las viviendas turísticas y cómo se aplican a tu edificio. Si el proyecto procede de un local transformado, revisamos que el cambio de uso esté documentado. Contrastamos también la documentación de ocupación y los antecedentes de obras, sin tomar la existencia de otros alojamientos como prueba de que el uso está permitido en tu dirección.

Basauri en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Basauri hay 25 viviendas turísticas con 83 plazas, unas 3,3 por vivienda. Es el municipio n.º 14 de 103 de la provincia de Bizkaia por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 20, así que la cifra ha subido un 25,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Basauri

Dos normas marcan el trámite: la Ley 13/2016 de Turismo del País Vasco y el Decreto 101/2018. Este decreto regula tanto la vivienda que se cede completa como las habitaciones de una vivienda particular, modalidad reservada a una persona física que reside y está empadronada en ella. Para empezar se presenta una declaración responsable de actividades turísticas, preferentemente por la sede electrónica, con fotos y un plano a escala hecho por técnico competente. Desde la presentación completa la actividad está habilitada y la vivienda se inscribe en el REATE, que le asigna su número.

Tras la declaración, el Gobierno Vasco abre un procedimiento de comprobación. Pide al ayuntamiento un informe preceptivo y vinculante sobre el carácter residencial de la vivienda, su licencia de primera utilización o cédula, la compatibilidad del uso turístico y los requisitos ambientales; el ayuntamiento tiene tres meses. Al titular le requiere la documentación del resto de requisitos con diez días hábiles. Si algo no cuadra, hay quince días hábiles para alegar o subsanar; si falla un dato esencial, puede acordarse la baja en el registro. Además, el formulario oficial advierte que las viviendas en zona tensionada no se inscriben.

El papel del Ayuntamiento de Basauri

El papel del Ayuntamiento de Basauri es decisivo. Es quien informa, de forma vinculante, si tu vivienda es residencial, si tiene licencia de primera utilización o cédula y si el uso turístico encaja en su normativa; y puede tener aprobadas limitaciones o un régimen de licencia propio. Si la vivienda está en una zona tensionada, el formulario oficial advierte de que no se inscribe en el REATE. Comprobamos la situación vigente con el ayuntamiento antes de recomendarte ningún paso.

Cómo se da de alta una vivienda para uso turístico en Basauri

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Basauri:

• Estudio previo: comprobamos las normas municipales de Basauri para tu dirección, si es zona tensionada y qué modalidad encaja (vivienda entera o habitaciones).
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Plano a escala firmado por técnico competente con superficie útil, distribución y plazas, y fotografías de fachada e interior.
• Contratación del seguro de responsabilidad civil, con 35.000 euros de capital por plaza.
• Presentación de la declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco: habilita la actividad y la inscribe en el REATE.
• Comprobación: informe municipal vinculante y requerimiento de documentos al titular, que se contesta en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: distintivo oficial en el exterior y junto a la puerta, número del REATE en la publicidad y alta en SES.HOSPEDAJES.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura, contrato de arrendamiento o cesión que acredite el derecho de uso, y comunicación al propietario si no lo eres.
• Referencia catastral.
• Plano a escala de la vivienda, elaborado por técnico competente, con superficie útil, distribución y plazas.
• Fotografías de fachada e interior.
• Póliza de responsabilidad civil con 35.000 euros por plaza.
• Licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, y documentos municipales que tengas.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Empadronamiento y residencia efectiva, si cedes habitaciones de tu vivienda.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de País Vasco fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Como máximo 8 plazas, contando a las personas residentes si se ceden habitaciones.
• Superficie útil mínima de 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, salvo norma municipal.
• Cocina, un baño por cada cuatro personas y dormitorios con luz natural, ventilación directa y puerta.
• Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor, y agua caliente y fría.
• Extintor, botiquín, plano de salidas e información de emergencias junto a la entrada.
• Atención telefónica a los usuarios al menos de 8:00 a 22:00, todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza y estatutos de la comunidad sin prohibición expresa.

La comunidad de vecinos

Antes de pensar en el registro, mira la comunidad: para una vivienda turística nueva en régimen de propiedad horizontal, la ley exige desde el 3 de abril de 2025 el acuerdo expreso de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 LPH, reformado por la LO 1/2025). Si tu piso de Basauri está en un edificio así, te ayudamos con la aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Basauri

Después del alta hay que mantener el REATE al día, siempre con antelación. Si vendes o heredas, el cambio de titular se comunica antes de que se produzca. Cambiar las plazas o cerrar exige una declaración responsable; para cerrar, la baja. Otros datos, como el teléfono o la gestora, son una modificación de datos. Los viajeros se comunican en SES.HOSPEDAJES. Si en Basauri recibes un requerimiento, conviene contestarlo dentro de plazo.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Basauri

Si primero quieres saber si tu vivienda de Basauri puede ser turística, el estudio cuesta 129 € y se descuenta después. El alta ante el Gobierno Vasco cuesta 499 € con IVA, y el pack llave en mano, 699 €, incluye además SES.HOSPEDAJES y Hacienda. El plano del técnico y las licencias municipales van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Basauri