Ondarroa: alta y trámites de tu vivienda para uso turístico

Ondarroa: casco histórico, puerto y entorno de Arrigorri

Ondarroa combina un casco histórico, un puerto pesquero y la playa de Arrigorri. Son ámbitos distintos para situar una vivienda que quieras ofrecer a visitantes, por lo que importa identificar el edificio y su dirección concreta. Si quieres preparar aquí un alquiler turístico, revisamos el edificio y las intervenciones que necesita. En una casa antigua interesa comprobar qué espacios tienen uso de vivienda y cómo se documentaron las reformas. La cercanía al patrimonio sirve para situar el proyecto, pero exige consultar las condiciones concretas del inmueble antes de planificar obras o presentar el alta.

Antes de presentar, comprobamos con el ayuntamiento de Ondarroa la compatibilidad urbanística del alojamiento y si hay condiciones municipales aplicables a tu dirección. Si la vivienda está en el casco antiguo o cerca del litoral, consultamos las afecciones de protección que correspondan a su emplazamiento. Revisamos también el uso autorizado del inmueble y la documentación de ocupación que corresponda. No damos por permitido el alquiler turístico por el hecho de que existan otros alojamientos en el municipio; concretamos qué informes o trámites necesita tu vivienda.

Ondarroa en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Ondarroa hay 21 viviendas turísticas con 96 plazas, unas 4,6 por vivienda. Es el municipio n.º 21 de 103 de la provincia de Bizkaia por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 21: la cifra se ha mantenido prácticamente igual.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Ondarroa

En Euskadi rigen la Ley 13/2016 de Turismo y el Decreto 101/2018, que el Decreto 52/2025 extendió en 2025 a las viviendas en núcleos rurales y suelo no urbanizable. Distingue la vivienda entera para uso turístico de las habitaciones en vivienda particular, que exigen que el titular viva y esté empadronado allí. El alta es una declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco, acompañada de fotografías y de un plano con superficie útil, distribución y plazas. Al presentarla completa se puede empezar y la vivienda queda inscrita en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

La inscripción no cierra el expediente. El decreto prevé una comprobación posterior: Turismo solicita al ayuntamiento un informe vinculante, que debe llegar en tres meses, sobre el uso residencial, la licencia de primera utilización o cédula, la compatibilidad urbanística del uso turístico y el cumplimiento ambiental. A la vez requiere al titular, con diez días hábiles, los documentos que acreditan lo declarado. Puede haber visita de inspección. Si se detectan defectos, se conceden quince días hábiles; si afectan a datos esenciales, la vivienda puede darse de baja. En zonas tensionadas no se admite la inscripción.

El papel del Ayuntamiento de Ondarroa

Antes de declarar nada hay que saber qué dice el Ayuntamiento de Ondarroa. El Decreto 101/2018 hace depender las plazas de lo que permita el planeamiento municipal y obliga a Turismo a pedir al ayuntamiento un informe vinculante sobre el uso residencial, la licencia de primera utilización y la compatibilidad del uso turístico. Hay municipios vascos con ordenanzas o modificaciones de su plan que limitan este uso, y en zonas tensionadas no se inscribe. Lo revisamos para tu calle en el estudio.

Cómo se da de alta una vivienda para uso turístico en Ondarroa

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Ondarroa:

• Estudio previo: comprobamos las normas municipales de Ondarroa para tu dirección, si es zona tensionada y qué modalidad encaja (vivienda entera o habitaciones).
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Plano a escala firmado por técnico competente con superficie útil, distribución y plazas, y fotografías de fachada e interior.
• Contratación del seguro de responsabilidad civil, con 35.000 euros de capital por plaza.
• Presentación de la declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco: habilita la actividad y la inscribe en el REATE.
• Comprobación: informe municipal vinculante y requerimiento de documentos al titular, que se contesta en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: distintivo oficial en el exterior y junto a la puerta, número del REATE en la publicidad y alta en SES.HOSPEDAJES.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura, contrato de arrendamiento o cesión que acredite el derecho de uso, y comunicación al propietario si no lo eres.
• Referencia catastral.
• Plano a escala de la vivienda, elaborado por técnico competente, con superficie útil, distribución y plazas.
• Fotografías de fachada e interior.
• Póliza de responsabilidad civil con 35.000 euros por plaza.
• Licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, y documentos municipales que tengas.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Empadronamiento y residencia efectiva, si cedes habitaciones de tu vivienda.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de País Vasco fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Como máximo 8 plazas, contando a las personas residentes si se ceden habitaciones.
• Superficie útil mínima de 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, salvo norma municipal.
• Cocina, un baño por cada cuatro personas y dormitorios con luz natural, ventilación directa y puerta.
• Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor, y agua caliente y fría.
• Extintor, botiquín, plano de salidas e información de emergencias junto a la entrada.
• Atención telefónica a los usuarios al menos de 8:00 a 22:00, todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza y estatutos de la comunidad sin prohibición expresa.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en Ondarroa y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Ondarroa

La inscripción obliga a varias cosas más. Un nuevo titular se comunica previamente; un cambio de capacidad o el cese, con declaración responsable; y el resto, con una modificación de datos. Si tu vivienda de Ondarroa está en un caserío o en suelo rural y ya estaba inscrita, el Decreto 52/2025 la sometió en 2025 al decreto general. Hay que registrar a los huéspedes en SES.HOSPEDAJES y mantener el seguro mientras siga la inscripción.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Ondarroa

Si primero quieres saber si tu vivienda de Ondarroa puede ser turística, el estudio cuesta 129 € y se descuenta después. El alta ante el Gobierno Vasco cuesta 499 € con IVA, y el pack llave en mano, 699 €, incluye además SES.HOSPEDAJES y Hacienda. El plano del técnico y las licencias municipales van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Ondarroa