Leioa: alta y trámites de tu vivienda para uso turístico

Leioa: uso autorizado y antecedentes del edificio

Leioa es un municipio de Bizkaia en el que el estudio de una vivienda para visitantes debe partir de la dirección y del edificio. La documentación del inmueble permite precisar qué uso está autorizado antes de plantear el alquiler turístico. Si quieres ofrecer aquí una casa o un piso a visitantes, empezamos por revisar su uso y sus antecedentes. Una reforma, un cambio de distribución o la transformación de un local pueden requerir documentación distinta. Con la dirección y los documentos del inmueble concretamos las comprobaciones necesarias antes de preparar la presentación del alojamiento turístico.

Antes de presentar, comprobamos con el ayuntamiento de Leioa la compatibilidad urbanística del alojamiento y si hay condiciones municipales aplicables a tu dirección. Si la vivienda procede de una transformación de local o de obras recientes, revisamos los títulos municipales y la ocupación que corresponda. Revisamos también el uso autorizado del inmueble y la documentación de ocupación que corresponda. No damos por permitido el alquiler turístico por el hecho de que existan otros alojamientos en el municipio; concretamos qué informes o trámites necesita tu vivienda.

Leioa en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Leioa hay 22 viviendas turísticas con 88 plazas, unas 4,0 por vivienda. Es el municipio n.º 19 de 103 de la provincia de Bizkaia por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 20, así que la cifra ha subido un 10,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Leioa

Dos normas marcan el trámite: la Ley 13/2016 de Turismo del País Vasco y el Decreto 101/2018. Este decreto regula tanto la vivienda que se cede completa como las habitaciones de una vivienda particular, modalidad reservada a una persona física que reside y está empadronada en ella. Para empezar se presenta una declaración responsable de actividades turísticas, preferentemente por la sede electrónica, con fotos y un plano a escala hecho por técnico competente. Desde la presentación completa la actividad está habilitada y la vivienda se inscribe en el REATE, que le asigna su número.

Después de presentar llega la comprobación. El Gobierno Vasco dicta una resolución de inicio, pide al ayuntamiento un informe preceptivo y vinculante, con tres meses de plazo, y requiere al titular la documentación de los requisitos en diez días hábiles. El informe municipal dice si la vivienda es residencial, si consta licencia de primera utilización o cédula, si el uso turístico encaja en el planeamiento y si cumple lo ambiental. Con defectos, hay quince días hábiles para subsanar; con incumplimientos esenciales, baja en el REATE. Y el formulario oficial recuerda que en zona tensionada no se inscribe.

El papel del Ayuntamiento de Leioa

Antes de declarar nada hay que saber qué dice el Ayuntamiento de Leioa. El Decreto 101/2018 hace depender las plazas de lo que permita el planeamiento municipal y obliga a Turismo a pedir al ayuntamiento un informe vinculante sobre el uso residencial, la licencia de primera utilización y la compatibilidad del uso turístico. Hay municipios vascos con ordenanzas o modificaciones de su plan que limitan este uso, y en zonas tensionadas no se inscribe. Lo revisamos para tu calle en el estudio.

Cómo se da de alta una vivienda para uso turístico en Leioa

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Leioa:

• Estudio previo: comprobamos las normas municipales de Leioa para tu dirección, si es zona tensionada y qué modalidad encaja (vivienda entera o habitaciones).
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Plano a escala firmado por técnico competente con superficie útil, distribución y plazas, y fotografías de fachada e interior.
• Contratación del seguro de responsabilidad civil, con 35.000 euros de capital por plaza.
• Presentación de la declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco: habilita la actividad y la inscribe en el REATE.
• Comprobación: informe municipal vinculante y requerimiento de documentos al titular, que se contesta en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: distintivo oficial en el exterior y junto a la puerta, número del REATE en la publicidad y alta en SES.HOSPEDAJES.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura, contrato de arrendamiento o cesión que acredite el derecho de uso, y comunicación al propietario si no lo eres.
• Referencia catastral.
• Plano a escala de la vivienda, elaborado por técnico competente, con superficie útil, distribución y plazas.
• Fotografías de fachada e interior.
• Póliza de responsabilidad civil con 35.000 euros por plaza.
• Licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, y documentos municipales que tengas.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Empadronamiento y residencia efectiva, si cedes habitaciones de tu vivienda.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de País Vasco fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Como máximo 8 plazas, contando a las personas residentes si se ceden habitaciones.
• Superficie útil mínima de 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, salvo norma municipal.
• Cocina, un baño por cada cuatro personas y dormitorios con luz natural, ventilación directa y puerta.
• Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor, y agua caliente y fría.
• Extintor, botiquín, plano de salidas e información de emergencias junto a la entrada.
• Atención telefónica a los usuarios al menos de 8:00 a 22:00, todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza y estatutos de la comunidad sin prohibición expresa.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Leioa lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Leioa

Con la vivienda de Leioa inscrita, los cambios se comunican antes de que se produzcan. El de capacidad y el cese son esenciales y van por declaración responsable; el cambio de titular, de denominación o de escrituras es no esencial y basta una comunicación previa. Los demás datos, mediante una modificación de datos. Cada huésped se registra en SES.HOSPEDAJES y el número del REATE debe figurar en toda la publicidad. La inspección de turismo puede visitar la vivienda.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Leioa

Precio cerrado: 499 € (IVA incluido) por el alta en el REATE de tu vivienda en Leioa, o 699 € con el pack llave en mano, que incluye SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. Si tu municipio es zona tensionada o tiene regulación propia, el primer paso es el estudio de 129 €, descontable. El plano técnico se presupuesta aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Leioa