Vivienda para uso turístico en Portugalete: alta en el REATE

Portugalete: edificio, planta y consulta del régimen municipal

En Portugalete, Bizkaia, el estudio de una vivienda turística debe precisar el edificio, la planta y las obras necesarias para el alojamiento. Identificar esos elementos permite formular una consulta municipal concreta antes de preparar la documentación de inicio de actividad. Si quieres destinar una vivienda al alquiler turístico, conviene identificar desde el principio el inmueble concreto y su situación documental. Un piso en un edificio compartido y una casa con parcela plantean comprobaciones distintas. Revisamos el uso autorizado, los antecedentes de obras y los elementos comunes que puedan condicionar la preparación de tu expediente.

Antes de presentar el alta, comprobamos con el Ayuntamiento de Portugalete si el planeamiento admite el uso turístico en tu dirección y qué documentación municipal corresponde aportar. Revisamos la situación de la edificación y las posibles obras o cambios de uso pendientes. Solicitamos confirmación de los criterios municipales actuales y de si existe alguna medida que afecte a nuevas autorizaciones en la dirección de tu vivienda. Esta revisión permite concretar los pasos de tu caso sin dar por concedida ninguna autorización.

Portugalete en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Portugalete hay 24 viviendas turísticas con 82 plazas, unas 3,4 por vivienda. Es el municipio n.º 16 de 103 de la provincia de Bizkaia por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 27, así que la cifra ha bajado un 11,1 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Portugalete

Dos normas marcan el trámite: la Ley 13/2016 de Turismo del País Vasco y el Decreto 101/2018. Este decreto regula tanto la vivienda que se cede completa como las habitaciones de una vivienda particular, modalidad reservada a una persona física que reside y está empadronada en ella. Para empezar se presenta una declaración responsable de actividades turísticas, preferentemente por la sede electrónica, con fotos y un plano a escala hecho por técnico competente. Desde la presentación completa la actividad está habilitada y la vivienda se inscribe en el REATE, que le asigna su número.

La inscripción no cierra el expediente. El decreto prevé una comprobación posterior: Turismo solicita al ayuntamiento un informe vinculante, que debe llegar en tres meses, sobre el uso residencial, la licencia de primera utilización o cédula, la compatibilidad urbanística del uso turístico y el cumplimiento ambiental. A la vez requiere al titular, con diez días hábiles, los documentos que acreditan lo declarado. Puede haber visita de inspección. Si se detectan defectos, se conceden quince días hábiles; si afectan a datos esenciales, la vivienda puede darse de baja. En zonas tensionadas no se admite la inscripción.

El papel del Ayuntamiento de Portugalete

En Euskadi el Ayuntamiento de Portugalete tiene la llave urbanística. En la declaración afirmas que la actividad es conforme con las normas municipales de usos y edificación, y después Turismo le pide un informe preceptivo y vinculante sobre la vivienda y el uso turístico. Varios ayuntamientos vascos han regulado este uso en su planeamiento, y algunos exigen un título municipal propio; en zonas tensionadas no se admite la inscripción. Por eso comprobamos con el ayuntamiento qué rige para tu dirección antes de presentar.

Cómo se da de alta una vivienda para uso turístico en Portugalete

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Portugalete:

• Estudio previo: comprobamos las normas municipales de Portugalete para tu dirección, si es zona tensionada y qué modalidad encaja (vivienda entera o habitaciones).
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Plano a escala firmado por técnico competente con superficie útil, distribución y plazas, y fotografías de fachada e interior.
• Contratación del seguro de responsabilidad civil, con 35.000 euros de capital por plaza.
• Presentación de la declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco: habilita la actividad y la inscribe en el REATE.
• Comprobación: informe municipal vinculante y requerimiento de documentos al titular, que se contesta en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: distintivo oficial en el exterior y junto a la puerta, número del REATE en la publicidad y alta en SES.HOSPEDAJES.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura, contrato de arrendamiento o cesión que acredite el derecho de uso, y comunicación al propietario si no lo eres.
• Referencia catastral.
• Plano a escala de la vivienda, elaborado por técnico competente, con superficie útil, distribución y plazas.
• Fotografías de fachada e interior.
• Póliza de responsabilidad civil con 35.000 euros por plaza.
• Licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, y documentos municipales que tengas.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Empadronamiento y residencia efectiva, si cedes habitaciones de tu vivienda.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de País Vasco fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Como máximo 8 plazas, contando a las personas residentes si se ceden habitaciones.
• Superficie útil mínima de 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, salvo norma municipal.
• Cocina, un baño por cada cuatro personas y dormitorios con luz natural, ventilación directa y puerta.
• Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor, y agua caliente y fría.
• Extintor, botiquín, plano de salidas e información de emergencias junto a la entrada.
• Atención telefónica a los usuarios al menos de 8:00 a 22:00, todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza y estatutos de la comunidad sin prohibición expresa.

La comunidad de vecinos

Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, desde el 3 de abril de 2025 hace falta que la junta apruebe expresamente el uso turístico por tres quintas partes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12, tras la LO 1/2025). En Portugalete lo revisamos antes de nada y, si hace falta, preparamos el escrito al administrador y el modelo de acuerdo con nuestro servicio de aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Portugalete

Con la vivienda de Portugalete inscrita, los cambios se comunican antes de que se produzcan. El de capacidad y el cese son esenciales y van por declaración responsable; el cambio de titular, de denominación o de escrituras es no esencial y basta una comunicación previa. Los demás datos, mediante una modificación de datos. Cada huésped se registra en SES.HOSPEDAJES y el número del REATE debe figurar en toda la publicidad. La inspección de turismo puede visitar la vivienda.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Portugalete

Precio cerrado: 499 € (IVA incluido) por el alta en el REATE de tu vivienda en Portugalete, o 699 € con el pack llave en mano, que incluye SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. Si tu municipio es zona tensionada o tiene regulación propia, el primer paso es el estudio de 129 €, descontable. El plano técnico se presupuesta aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Portugalete