Zumaia: alta y trámites de tu vivienda para uso turístico

Zumaia: pisos del centro y la regulación urbanística del ayuntamiento

Zumaia está en la costa de Gipuzkoa, en la desembocadura del Urola, y es conocida por el flysch de la playa de Itzurun, dentro del Geoparque de la Costa Vasca. El alquiler turístico se concentra sobre todo en pisos del centro y del entorno del puerto, con demanda de verano y de quien recorre la costa entre Getaria y Deba.

El ayuntamiento ha regulado este uso en su planeamiento: la modificación de las Normas Subsidiarias que ordena los alojamientos turísticos del municipio, con una regulación particular para la zona centro, recibió el informe favorable de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco el 13 de noviembre de 2023. Antes de presentar comprobamos con el Ayuntamiento de Zumaia la redacción vigente, si tu vivienda está en la zona centro y qué condiciones le aplican.

Importante: Zumaia ha modificado sus Normas Subsidiarias para ordenar los alojamientos turísticos, con una regulación particular en la zona centro (informe favorable de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, 13/11/2023); comprobamos la redacción vigente antes de presentar.

Zumaia en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Zumaia hay 47 viviendas turísticas con 201 plazas, unas 4,3 por vivienda. Es el municipio n.º 5 de 56 de la provincia de Gipuzkoa por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 35, así que la cifra ha subido un 34,3 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Zumaia

La actividad se regula en la Ley 13/2016 de Turismo y en el Decreto 101/2018, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico. Hay dos figuras: la vivienda para uso turístico, que se cede entera, y las habitaciones en vivienda particular, cuyo titular solo puede ser una persona física empadronada y residente en ella. Antes de empezar se presenta una declaración responsable ante el Gobierno Vasco, con fotos de fachada e interior y un plano a escala firmado por técnico competente. La presentación completa habilita la actividad e inscribe la vivienda en el REATE con un número propio.

Después de presentar llega la comprobación. El Gobierno Vasco dicta una resolución de inicio, pide al ayuntamiento un informe preceptivo y vinculante, con tres meses de plazo, y requiere al titular la documentación de los requisitos en diez días hábiles. El informe municipal dice si la vivienda es residencial, si consta licencia de primera utilización o cédula, si el uso turístico encaja en el planeamiento y si cumple lo ambiental. Con defectos, hay quince días hábiles para subsanar; con incumplimientos esenciales, baja en el REATE. Y el formulario oficial recuerda que en zona tensionada no se inscribe.

El papel del Ayuntamiento de Zumaia

Antes de declarar nada hay que saber qué dice el Ayuntamiento de Zumaia. El Decreto 101/2018 hace depender las plazas de lo que permita el planeamiento municipal y obliga a Turismo a pedir al ayuntamiento un informe vinculante sobre el uso residencial, la licencia de primera utilización y la compatibilidad del uso turístico. Hay municipios vascos con ordenanzas o modificaciones de su plan que limitan este uso, y en zonas tensionadas no se inscribe. Lo revisamos para tu calle en el estudio.

Cómo se da de alta una vivienda para uso turístico en Zumaia

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Zumaia:

• Estudio previo: comprobamos las normas municipales de Zumaia para tu dirección, si es zona tensionada y qué modalidad encaja (vivienda entera o habitaciones).
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Plano a escala firmado por técnico competente con superficie útil, distribución y plazas, y fotografías de fachada e interior.
• Contratación del seguro de responsabilidad civil, con 35.000 euros de capital por plaza.
• Presentación de la declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco: habilita la actividad y la inscribe en el REATE.
• Comprobación: informe municipal vinculante y requerimiento de documentos al titular, que se contesta en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: distintivo oficial en el exterior y junto a la puerta, número del REATE en la publicidad y alta en SES.HOSPEDAJES.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura, contrato de arrendamiento o cesión que acredite el derecho de uso, y comunicación al propietario si no lo eres.
• Referencia catastral.
• Plano a escala de la vivienda, elaborado por técnico competente, con superficie útil, distribución y plazas.
• Fotografías de fachada e interior.
• Póliza de responsabilidad civil con 35.000 euros por plaza.
• Licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, y documentos municipales que tengas.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Empadronamiento y residencia efectiva, si cedes habitaciones de tu vivienda.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de País Vasco fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Como máximo 8 plazas, contando a las personas residentes si se ceden habitaciones.
• Superficie útil mínima de 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, salvo norma municipal.
• Cocina, un baño por cada cuatro personas y dormitorios con luz natural, ventilación directa y puerta.
• Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor, y agua caliente y fría.
• Extintor, botiquín, plano de salidas e información de emergencias junto a la entrada.
• Atención telefónica a los usuarios al menos de 8:00 a 22:00, todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza y estatutos de la comunidad sin prohibición expresa.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en Zumaia y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Zumaia

Con la vivienda de Zumaia inscrita, los cambios se comunican antes de que se produzcan. El de capacidad y el cese son esenciales y van por declaración responsable; el cambio de titular, de denominación o de escrituras es no esencial y basta una comunicación previa. Los demás datos, mediante una modificación de datos. Cada huésped se registra en SES.HOSPEDAJES y el número del REATE debe figurar en toda la publicidad. La inspección de turismo puede visitar la vivienda.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Zumaia

Si primero quieres saber si tu vivienda de Zumaia puede ser turística, el estudio cuesta 129 € y se descuenta después. El alta ante el Gobierno Vasco cuesta 499 € con IVA, y el pack llave en mano, 699 €, incluye además SES.HOSPEDAJES y Hacienda. El plano del técnico y las licencias municipales van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Zumaia