Orio: alta y trámites de tu vivienda para uso turístico

Orio: casco marinero, playa de Antilla y la ordenanza de usos turísticos

Orio está en la costa de Gipuzkoa, en la desembocadura del río Oria, entre Zarautz y Donostia. El casco antiguo, de calles estrechas y casas marineras, mira al puerto, y la playa de Antilla y el Camino de Santiago de la costa atraen visitantes. La oferta de alojamiento se reparte entre pisos en el casco y en los barrios residenciales nuevos, y una parte importante de las plazas está en el camping.

El Ayuntamiento de Orio aprobó inicialmente en diciembre de 2024 una ordenanza reguladora de los usos turísticos cuyo objeto, según su texto, es prohibir cualquier uso turístico en parcelas y edificios destinados a vivienda. No hemos confirmado si se ha aprobado definitivamente ni con qué redacción final. Antes de cualquier gasto comprobamos con el Ayuntamiento de Orio qué está en vigor para tu vivienda.

Importante: El Ayuntamiento de Orio aprobó inicialmente en diciembre de 2024 una ordenanza que prohíbe el uso turístico en edificios de vivienda (texto en orio.eus); comprobamos con el ayuntamiento si está en vigor antes de cualquier trámite.

Orio en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Orio hay 39 viviendas turísticas con 172 plazas, unas 4,4 por vivienda. Es el municipio n.º 6 de 56 de la provincia de Gipuzkoa por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 38, así que la cifra ha subido un 2,6 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Orio

Dos normas marcan el trámite: la Ley 13/2016 de Turismo del País Vasco y el Decreto 101/2018. Este decreto regula tanto la vivienda que se cede completa como las habitaciones de una vivienda particular, modalidad reservada a una persona física que reside y está empadronada en ella. Para empezar se presenta una declaración responsable de actividades turísticas, preferentemente por la sede electrónica, con fotos y un plano a escala hecho por técnico competente. Desde la presentación completa la actividad está habilitada y la vivienda se inscribe en el REATE, que le asigna su número.

Tras la declaración, el Gobierno Vasco abre un procedimiento de comprobación. Pide al ayuntamiento un informe preceptivo y vinculante sobre el carácter residencial de la vivienda, su licencia de primera utilización o cédula, la compatibilidad del uso turístico y los requisitos ambientales; el ayuntamiento tiene tres meses. Al titular le requiere la documentación del resto de requisitos con diez días hábiles. Si algo no cuadra, hay quince días hábiles para alegar o subsanar; si falla un dato esencial, puede acordarse la baja en el registro. Además, el formulario oficial advierte que las viviendas en zona tensionada no se inscriben.

El papel del Ayuntamiento de Orio

En Euskadi el Ayuntamiento de Orio tiene la llave urbanística. En la declaración afirmas que la actividad es conforme con las normas municipales de usos y edificación, y después Turismo le pide un informe preceptivo y vinculante sobre la vivienda y el uso turístico. Varios ayuntamientos vascos han regulado este uso en su planeamiento, y algunos exigen un título municipal propio; en zonas tensionadas no se admite la inscripción. Por eso comprobamos con el ayuntamiento qué rige para tu dirección antes de presentar.

Cómo se da de alta una vivienda para uso turístico en Orio

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Orio:

• Estudio previo: comprobamos las normas municipales de Orio para tu dirección, si es zona tensionada y qué modalidad encaja (vivienda entera o habitaciones).
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Plano a escala firmado por técnico competente con superficie útil, distribución y plazas, y fotografías de fachada e interior.
• Contratación del seguro de responsabilidad civil, con 35.000 euros de capital por plaza.
• Presentación de la declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco: habilita la actividad y la inscribe en el REATE.
• Comprobación: informe municipal vinculante y requerimiento de documentos al titular, que se contesta en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: distintivo oficial en el exterior y junto a la puerta, número del REATE en la publicidad y alta en SES.HOSPEDAJES.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura, contrato de arrendamiento o cesión que acredite el derecho de uso, y comunicación al propietario si no lo eres.
• Referencia catastral.
• Plano a escala de la vivienda, elaborado por técnico competente, con superficie útil, distribución y plazas.
• Fotografías de fachada e interior.
• Póliza de responsabilidad civil con 35.000 euros por plaza.
• Licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, y documentos municipales que tengas.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Empadronamiento y residencia efectiva, si cedes habitaciones de tu vivienda.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de País Vasco fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Como máximo 8 plazas, contando a las personas residentes si se ceden habitaciones.
• Superficie útil mínima de 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, salvo norma municipal.
• Cocina, un baño por cada cuatro personas y dormitorios con luz natural, ventilación directa y puerta.
• Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor, y agua caliente y fría.
• Extintor, botiquín, plano de salidas e información de emergencias junto a la entrada.
• Atención telefónica a los usuarios al menos de 8:00 a 22:00, todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza y estatutos de la comunidad sin prohibición expresa.

La comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios es el primer filtro. Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio con comunidad necesita el voto favorable de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la LO 1/2025). Revisamos los estatutos y las actas de tu edificio en Orio y, si toca, preparamos la petición a la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Orio

Después del alta hay que mantener el REATE al día, siempre con antelación. Si vendes o heredas, el cambio de titular se comunica antes de que se produzca. Cambiar las plazas o cerrar exige una declaración responsable; para cerrar, la baja. Otros datos, como el teléfono o la gestora, son una modificación de datos. Los viajeros se comunican en SES.HOSPEDAJES. Si en Orio recibes un requerimiento, conviene contestarlo dentro de plazo.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Orio

El alta de tu vivienda para uso turístico en Orio cuesta 499 €, IVA incluido: revisión, declaración responsable, presentación y respuesta al requerimiento de documentos. El pack llave en mano, por 699 €, añade SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. Si hay dudas con el ayuntamiento, empieza por el estudio de 129 €, que se descuenta. El plano técnico y las tasas municipales van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Orio