Aia: alta y trámites de tu vivienda para uso turístico

Aia: comprobar las condiciones municipales antes de presentar

Aia es un municipio de Gipuzkoa en el que conviene estudiar una vivienda turística a partir de su dirección y de los antecedentes del inmueble. Para plantear el alojamiento necesitamos identificar la parcela y el uso autorizado del edificio. Para preparar el alquiler turístico, revisamos el uso autorizado y las características del inmueble. Si se trata de un piso, interesa conocer la planta y su relación con las zonas comunes; si es una casa, las dependencias que quieres incluir. Partimos de esos datos para estudiar qué puede tramitarse en tu dirección y qué documentación necesitas reunir.

Antes de presentar, comprobamos con el ayuntamiento de Aia la compatibilidad urbanística del alojamiento y si hay condiciones municipales aplicables a tu dirección. Consultamos expresamente si existe alguna suspensión municipal y su ámbito, además de distinguir un alta nueva de actuaciones sobre alojamientos existentes. Revisamos también el uso autorizado del inmueble y la documentación de ocupación que corresponda. No damos por permitido el alquiler turístico por el hecho de que existan otros alojamientos en el municipio; concretamos qué informes o trámites necesita tu vivienda.

Aia en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Aia hay 20 viviendas turísticas con 119 plazas, unas 6,0 por vivienda. Es el municipio n.º 10 de 56 de la provincia de Gipuzkoa por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 22, así que la cifra ha bajado un 9,1 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Aia

Dos normas marcan el trámite: la Ley 13/2016 de Turismo del País Vasco y el Decreto 101/2018. Este decreto regula tanto la vivienda que se cede completa como las habitaciones de una vivienda particular, modalidad reservada a una persona física que reside y está empadronada en ella. Para empezar se presenta una declaración responsable de actividades turísticas, preferentemente por la sede electrónica, con fotos y un plano a escala hecho por técnico competente. Desde la presentación completa la actividad está habilitada y la vivienda se inscribe en el REATE, que le asigna su número.

La inscripción no cierra el expediente. El decreto prevé una comprobación posterior: Turismo solicita al ayuntamiento un informe vinculante, que debe llegar en tres meses, sobre el uso residencial, la licencia de primera utilización o cédula, la compatibilidad urbanística del uso turístico y el cumplimiento ambiental. A la vez requiere al titular, con diez días hábiles, los documentos que acreditan lo declarado. Puede haber visita de inspección. Si se detectan defectos, se conceden quince días hábiles; si afectan a datos esenciales, la vivienda puede darse de baja. En zonas tensionadas no se admite la inscripción.

El papel del Ayuntamiento de Aia

El papel del Ayuntamiento de Aia es decisivo. Es quien informa, de forma vinculante, si tu vivienda es residencial, si tiene licencia de primera utilización o cédula y si el uso turístico encaja en su normativa; y puede tener aprobadas limitaciones o un régimen de licencia propio. Si la vivienda está en una zona tensionada, el formulario oficial advierte de que no se inscribe en el REATE. Comprobamos la situación vigente con el ayuntamiento antes de recomendarte ningún paso.

Cómo se da de alta una vivienda para uso turístico en Aia

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Aia:

• Estudio previo: comprobamos las normas municipales de Aia para tu dirección, si es zona tensionada y qué modalidad encaja (vivienda entera o habitaciones).
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Plano a escala firmado por técnico competente con superficie útil, distribución y plazas, y fotografías de fachada e interior.
• Contratación del seguro de responsabilidad civil, con 35.000 euros de capital por plaza.
• Presentación de la declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco: habilita la actividad y la inscribe en el REATE.
• Comprobación: informe municipal vinculante y requerimiento de documentos al titular, que se contesta en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: distintivo oficial en el exterior y junto a la puerta, número del REATE en la publicidad y alta en SES.HOSPEDAJES.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura, contrato de arrendamiento o cesión que acredite el derecho de uso, y comunicación al propietario si no lo eres.
• Referencia catastral.
• Plano a escala de la vivienda, elaborado por técnico competente, con superficie útil, distribución y plazas.
• Fotografías de fachada e interior.
• Póliza de responsabilidad civil con 35.000 euros por plaza.
• Licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, y documentos municipales que tengas.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Empadronamiento y residencia efectiva, si cedes habitaciones de tu vivienda.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de País Vasco fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Como máximo 8 plazas, contando a las personas residentes si se ceden habitaciones.
• Superficie útil mínima de 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, salvo norma municipal.
• Cocina, un baño por cada cuatro personas y dormitorios con luz natural, ventilación directa y puerta.
• Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor, y agua caliente y fría.
• Extintor, botiquín, plano de salidas e información de emergencias junto a la entrada.
• Atención telefónica a los usuarios al menos de 8:00 a 22:00, todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza y estatutos de la comunidad sin prohibición expresa.

La comunidad de vecinos

Antes de pensar en el registro, mira la comunidad: para una vivienda turística nueva en régimen de propiedad horizontal, la ley exige desde el 3 de abril de 2025 el acuerdo expreso de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 LPH, reformado por la LO 1/2025). Si tu piso de Aia está en un edificio así, te ayudamos con la aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Aia

Después del alta hay que mantener el REATE al día, siempre con antelación. Si vendes o heredas, el cambio de titular se comunica antes de que se produzca. Cambiar las plazas o cerrar exige una declaración responsable; para cerrar, la baja. Otros datos, como el teléfono o la gestora, son una modificación de datos. Los viajeros se comunican en SES.HOSPEDAJES. Si en Aia recibes un requerimiento, conviene contestarlo dentro de plazo.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Aia

Precio cerrado: 499 € (IVA incluido) por el alta en el REATE de tu vivienda en Aia, o 699 € con el pack llave en mano, que incluye SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. Si tu municipio es zona tensionada o tiene regulación propia, el primer paso es el estudio de 129 €, descontable. El plano técnico se presupuesta aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Aia