Vivienda turística en Deià: zonas, plazas y límites

Deià: casas en la Serra de Tramuntana y una zona muy limitada

Deià está en la costa noroeste de Mallorca, en plena Serra de Tramuntana, entre Valldemossa y Sóller, con el pueblo de casas de piedra escalonado en la ladera, el núcleo de Llucalcari y la Cala de Deià. El alquiler turístico es casi siempre de casas: casas de pueblo y fincas con olivares y vistas al mar, en un término pequeño y muy protegido.

En Mallorca lo decide sobre todo la zonificación del Consell de Mallorca. En la delimitación provisional que recoge la declaración ambiental publicada en el BOIB n.º 92 de 2018, Deià aparece entre los núcleos de interior vulnerables (Z3), donde solo se contemplaba comercializar la vivienda principal durante 60 días al año. A eso se suman el tipo de vivienda, las plazas disponibles y la protección de la Serra en suelo rústico. Antes de nada comprobamos con el Consell y con el Ajuntament de Deià qué rige hoy para tu vivienda.

Importante: Según la declaración ambiental de la delimitación provisional del Consell de Mallorca (BOIB n.º 92, de 26 de julio de 2018), Deià figura como núcleo de interior vulnerable (Z3), donde solo se admitía comercializar la vivienda principal hasta 60 días al año; lo confirmamos para tu dirección antes de cualquier trámite.

Deià en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Deià hay 87 viviendas turísticas con 521 plazas, unas 6,0 por vivienda. Es el municipio n.º 43 de 67 de la Illes Balears por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 97, así que la cifra ha bajado un 10,3 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Deià

La base es la Ley 8/2012 del turismo, reformada muchas veces, la última en junio de 2026. Para comercializar estancias turísticas en una vivienda de Deià hacen falta tres condiciones que a menudo no se dan a la vez: zona declarada apta, plazas turísticas acreditadas y una antigüedad mínima de cinco años con uso residencial. Las estancias no pueden superar las treinta noches y la vivienda se cede completa, salvo en la modalidad de vivienda principal. Las zonas y el número de plazas los fija cada consell, así que lo que vale en una isla puede no valer en otra.

Desde el Decreto ley 4/2025, de 11 de abril, no se admiten nuevas declaraciones para viviendas en propiedad horizontal en ninguna isla. La Ley 4/2026 dejó fuera de la prohibición las viviendas adosadas, las pareadas y las unifamiliares aisladas que compartan parcela, y la modalidad de alquiler de vivienda principal, de hasta 60 días al año con empadronamiento. La declaración se presenta ante el consell insular de Illes Balears, que lleva el registro, y las nuevas plazas solo se activan si se dan de baja otras dentro del techo de la isla.

El papel del Ayuntamiento de Deià

Lo urbanístico de tu vivienda pasa por el Ayuntamiento de Deià: zona, uso residencial, licencia de ocupación y, sobre todo, el certificado municipal de que la vivienda está en zona apta y de que no se ha alcanzado el máximo de plazas. Sin ese certificado no se puede presentar la DRIAT ante el consell de Illes Balears. Algunos ayuntamientos han restringido el uso turístico más allá de lo que fija la isla, así que lo comprobamos dirección por dirección.

Por dónde empezar en Deià: el estudio previo

En Illes Balears no ofrecemos el alta directamente: primero hay que saber si tu vivienda de Deià puede comercializarse. Estos son los pasos que seguimos en el estudio:

• Revisamos la escritura y el catastro: tipología del edificio (aislada, adosada, pareada o plurifamiliar) y si hay división horizontal.
• Comprobamos si la parcela de Deià está en zona apta para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Verificamos la antigüedad de cinco años con uso residencial, la cédula de habitabilidad con plazas y que no sea vivienda protegida ni esté en suelo rústico protegido.
• Analizamos la situación de las plazas turísticas en Illes Balears: techo insular, bolsa de plazas y cómo podrían acreditarse.
• Revisamos los requisitos técnicos: certificado energético mínimo, contadores individuales y seguro de responsabilidad civil.
• Si la vivienda ya tiene número, revisamos su DRIAT, su vencimiento y cualquier requerimiento o sanción previa.
• Te entregamos por escrito la conclusión, los pasos posibles y los costes de terceros conocidos.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• Escritura o nota simple y referencia catastral.
• Cédula de habitabilidad, título análogo o licencia de ocupación en la que conste el número de plazas.
• Acreditación de la antigüedad: declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal.
• Certificado municipal de zona apta y de no superación del máximo de plazas, si ya lo tienes.
• Certificado de adquisición o asignación de plazas turísticas, si existe.
• Certificado de eficiencia energética.
• Estatutos de la comunidad y acuerdos de la junta, si hay división horizontal.
• Certificado de empadronamiento, si planteas la modalidad de vivienda principal.
• Número de inscripción, DRIAT y notificaciones del consell, si la vivienda ya funciona.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de Illes Balears fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Estar en una zona declarada apta de forma expresa para estancias turísticas o para la modalidad de vivienda principal.
• Disponer de las plazas turísticas necesarias, acreditadas por el órgano gestor de plazas o la administración turística.
• Antigüedad mínima de cinco años con uso residencial privado.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación vigente con número de plazas.
• Calificación energética mínima F en edificios anteriores a 2008 y D en los posteriores, salvo que lo impida la normativa de patrimonio.
• Contadores individuales de agua y de electricidad o gas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes y, en edificios, a la comunidad.
• No ser vivienda protegida ni de precio tasado, ni estar en suelo rústico protegido salvo previsión del plan insular.

La comunidad de vecinos

Antes de pensar en el registro, mira la comunidad: para una vivienda turística nueva en régimen de propiedad horizontal, la ley exige desde el 3 de abril de 2025 el acuerdo expreso de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 LPH, reformado por la LO 1/2025). Si tu piso de Deià está en un edificio así, te ayudamos con la aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Deià

Si tu vivienda de Deià ya está inscrita, el estudio cambia de foco. En viviendas plurifamiliares la DRIAT habilita por cinco años y se prorroga comunicándolo en el mes anterior al vencimiento, con el certificado de plazas; si no se comunica, la actividad debe cesar. Un cambio de titular se comunica al consell de Illes Balears, pero no se resuelve si hay sanciones firmes sin pagar. Además, cada huésped se registra en SES.HOSPEDAJES y se liquida el impuesto sobre estancias turísticas. Te decimos qué servicio corresponde y su precio.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Deià

Aquí el servicio es el estudio, por 129 € IVA incluido. Revisamos tu vivienda de Deià con la normativa vigente el día del informe y te explicamos la situación, los pasos posibles y quién interviene. No ofrecemos el alta en Baleares: si hay una vía, te lo decimos con sus costes, y si no la hay, también.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Deià