Irun: alta y trámites de tu vivienda para uso turístico

Irun: pisos junto al Bidasoa y lo que mira el ayuntamiento antes del alta

Irun es la segunda ciudad de Gipuzkoa y está en la frontera con Francia, en la desembocadura del Bidasoa, junto a Hondarribia y frente a Hendaia. Es una ciudad de servicios y paso, muy bien comunicada por tren, autopista y el cercano aeropuerto de Hondarribia. El alquiler turístico es sobre todo de pisos en edificios de vecinos del centro y de los barrios, con alguna casa o caserío en las zonas rurales del término, para visitantes que se mueven por la costa vasca y el sur de Francia.

No hemos localizado en la web del Ayuntamiento de Irun una ordenanza específica sobre viviendas de uso turístico. Su plan de vivienda, vinculado a la declaración de zona tensionada, incluye entre sus estrategias el control de los alojamientos turísticos y desincentivar su instalación. En Euskadi el ayuntamiento informa sobre la compatibilidad urbanística del uso, así que antes de presentar nada comprobamos qué permite el Plan General en tu edificio y planta y, si es un piso, el acuerdo de la comunidad.

Irun en cifras: viviendas turísticas según el INE

Según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas (mayo de 2026), en Irun hay 54 viviendas turísticas con 257 plazas, unas 4,8 por vivienda. Es el municipio n.º 4 de 56 de la provincia de Gipuzkoa por número de viviendas turísticas.

Un año antes, en mayo de 2025, el INE contaba 60, así que la cifra ha bajado un 10,0 %. El INE las cuenta a partir de los anuncios de las grandes plataformas, así que es una foto del mercado, no del registro oficial.

Con tanta oferta alrededor, lo que marca la diferencia es tener el expediente en regla: número de registro correcto en el anuncio, comunidad de vecinos resuelta y documentación al día ante una inspección.

Qué norma se aplica en Irun

En Euskadi rigen la Ley 13/2016 de Turismo y el Decreto 101/2018, que el Decreto 52/2025 extendió en 2025 a las viviendas en núcleos rurales y suelo no urbanizable. Distingue la vivienda entera para uso turístico de las habitaciones en vivienda particular, que exigen que el titular viva y esté empadronado allí. El alta es una declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco, acompañada de fotografías y de un plano con superficie útil, distribución y plazas. Al presentarla completa se puede empezar y la vivienda queda inscrita en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

La inscripción no cierra el expediente. El decreto prevé una comprobación posterior: Turismo solicita al ayuntamiento un informe vinculante, que debe llegar en tres meses, sobre el uso residencial, la licencia de primera utilización o cédula, la compatibilidad urbanística del uso turístico y el cumplimiento ambiental. A la vez requiere al titular, con diez días hábiles, los documentos que acreditan lo declarado. Puede haber visita de inspección. Si se detectan defectos, se conceden quince días hábiles; si afectan a datos esenciales, la vivienda puede darse de baja. En zonas tensionadas no se admite la inscripción.

El papel del Ayuntamiento de Irun

Antes de declarar nada hay que saber qué dice el Ayuntamiento de Irun. El Decreto 101/2018 hace depender las plazas de lo que permita el planeamiento municipal y obliga a Turismo a pedir al ayuntamiento un informe vinculante sobre el uso residencial, la licencia de primera utilización y la compatibilidad del uso turístico. Hay municipios vascos con ordenanzas o modificaciones de su plan que limitan este uso, y en zonas tensionadas no se inscribe. Lo revisamos para tu calle en el estudio.

Cómo se da de alta una vivienda para uso turístico en Irun

El orden importa: si se presenta antes de tener resuelto lo urbanístico o la comunidad, el expediente se complica. Así lo hacemos en Irun:

• Estudio previo: comprobamos las normas municipales de Irun para tu dirección, si es zona tensionada y qué modalidad encaja (vivienda entera o habitaciones).
• Comunidad de propietarios: revisamos los estatutos y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la junta por tres quintas partes para una vivienda turística nueva.
• Plano a escala firmado por técnico competente con superficie útil, distribución y plazas, y fotografías de fachada e interior.
• Contratación del seguro de responsabilidad civil, con 35.000 euros de capital por plaza.
• Presentación de la declaración responsable en la sede del Gobierno Vasco: habilita la actividad y la inscribe en el REATE.
• Comprobación: informe municipal vinculante y requerimiento de documentos al titular, que se contesta en diez días hábiles.
• Antes de recibir huéspedes: distintivo oficial en el exterior y junto a la puerta, número del REATE en la publicidad y alta en SES.HOSPEDAJES.

Documentos que te pedirán

Antes de preparar nada revisamos lo que ya tienes. Lo habitual en esta comunidad es:

• DNI o NIE del titular y, si es una sociedad, escritura y poderes del representante.
• Escritura, contrato de arrendamiento o cesión que acredite el derecho de uso, y comunicación al propietario si no lo eres.
• Referencia catastral.
• Plano a escala de la vivienda, elaborado por técnico competente, con superficie útil, distribución y plazas.
• Fotografías de fachada e interior.
• Póliza de responsabilidad civil con 35.000 euros por plaza.
• Licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, y documentos municipales que tengas.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal.
• Empadronamiento y residencia efectiva, si cedes habitaciones de tu vivienda.

Si te falta un certificado o un plano, te decimos cuál y coordinamos al técnico; su trabajo se presupuesta aparte.

Requisitos de la vivienda

La norma de País Vasco fija unos mínimos que la vivienda tiene que cumplir desde el primer día:

• Como máximo 8 plazas, contando a las personas residentes si se ceden habitaciones.
• Superficie útil mínima de 25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² por persona a partir de tres, salvo norma municipal.
• Cocina, un baño por cada cuatro personas y dormitorios con luz natural, ventilación directa y puerta.
• Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor, y agua caliente y fría.
• Extintor, botiquín, plano de salidas e información de emergencias junto a la entrada.
• Atención telefónica a los usuarios al menos de 8:00 a 22:00, todos los días.
• Distintivo oficial en el exterior del edificio y junto a la puerta de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil de 35.000 euros por plaza y estatutos de la comunidad sin prohibición expresa.

La comunidad de vecinos

Antes de pensar en el registro, mira la comunidad: para una vivienda turística nueva en régimen de propiedad horizontal, la ley exige desde el 3 de abril de 2025 el acuerdo expreso de tres quintas partes de la junta (art. 17.12 LPH, reformado por la LO 1/2025). Si tu piso de Irun está en un edificio así, te ayudamos con la aprobación de la comunidad.

En casas unifamiliares o en viviendas sin comunidad este paso no aplica, pero sí el resto de requisitos.

Si ya tienes la vivienda dada de alta en Irun

Después del alta hay que mantener el REATE al día, siempre con antelación. Si vendes o heredas, el cambio de titular se comunica antes de que se produzca. Cambiar las plazas o cerrar exige una declaración responsable; para cerrar, la baja. Otros datos, como el teléfono o la gestora, son una modificación de datos. Los viajeros se comunican en SES.HOSPEDAJES. Si en Irun recibes un requerimiento, conviene contestarlo dentro de plazo.

También llevamos el cambio de titular, la baja, la modificación de datos y el alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros.

Precio de la gestión en Irun

El alta de tu vivienda para uso turístico en Irun cuesta 499 €, IVA incluido: revisión, declaración responsable, presentación y respuesta al requerimiento de documentos. El pack llave en mano, por 699 €, añade SES.HOSPEDAJES y el alta en Hacienda. Si hay dudas con el ayuntamiento, empieza por el estudio de 129 €, que se descuenta. El plano técnico y las tasas municipales van aparte.

Tienes todos los servicios en la página de precios. Te decimos el precio cerrado antes de empezar; lo de terceros (técnico, tasas, notaría) se presupuesta aparte.

Preguntas frecuentes sobre viviendas turísticas en Irun