Cuánto puede costar una vivienda turística sin habilitar

Qué se considera ilegal

En general, ofrecer o anunciar la vivienda como alojamiento turístico sin haber presentado la declaración o comunicación exigida, o sin cumplir los requisitos para obtener la habilitación. También puede sancionarse alquilar fuera de los periodos declarados, anunciar sin el número de registro, superar la capacidad o no atender a la inspección.

Además del expediente turístico, el ayuntamiento puede actuar por la vía urbanística, y algunas leyes castigan también a gestoras y plataformas. Son procedimientos distintos que pueden coincidir en el tiempo.

Importes máximos según la ley de cada comunidad

Estos son los tramos que establecen las leyes de turismo en su texto consolidado. La calificación concreta depende de los hechos:

• Comunidad de Madrid (Ley 1/1999): leves hasta 3.000 euros; graves de 3.001 a 30.000; muy graves de 30.001 a 300.000. Operar sin declaración es muy grave.
• Cataluña (Ley 13/2002): leves hasta 3.000 euros; graves de 3.001 a 60.000; muy graves de 60.001 a 600.000.
• Comunitat Valenciana (Ley 15/2018): leves hasta 10.000 euros; graves de 10.001 a 100.000; muy graves de 100.001 a 600.000.
• Andalucía (Ley 13/2011): leves hasta 2.000 euros; graves de 2.001 a 18.000; muy graves de 18.001 a 150.000. La actividad clandestina es grave.
• Canarias (Ley 7/1995): leves hasta 1.500 euros; graves de 1.501 a 30.000; muy graves de 30.001 a 300.000.
• Illes Balears (Ley 8/2012): leves hasta 5.000 euros; graves de 5.001 a 50.000; muy graves de 50.001 a 500.000.

Andalucía y Baleares permiten elevar la multa hasta el triple del precio de los servicios afectados. En otras comunidades revisamos su ley en la página de Galicia, País Vasco y el resto de territorios.

Graves o muy graves: depende de los requisitos

Algunas leyes distinguen si la vivienda podría haberse habilitado. En Cataluña, operar sin título cumpliendo los requisitos es grave y hacerlo sin cumplirlos, muy grave. En Madrid y en la Comunitat Valenciana, actuar sin declaración responsable es directamente muy grave. Por eso, en unas alegaciones importa tanto acreditar cómo es la vivienda como discutir los hechos.

Las leyes también valoran la intencionalidad, el beneficio obtenido, la reincidencia y la subsanación durante el expediente.

Propietario, gestora y plataforma

Las leyes no solo miran al propietario. En Cataluña son responsables los propietarios, quien explota sin serlo y los comercializadores o gestores. En la Comunitat Valenciana el propietario responde de forma subsidiaria si, requerido, no identifica al titular de la actividad. En Baleares es muy grave que un canal de comercialización publique viviendas sin declaración o sin número de inscripción, y en Canarias anunciar sin el número de registro es muy grave desde la Ley 6/2025.

Si una gestora explota tu vivienda, guarda el contrato y las comunicaciones: serán clave para saber quién responde de qué.

Si ya te han notificado algo

Lo primero es identificar el documento: requerimiento, acta, acuerdo de iniciación, propuesta o resolución. La Ley 39/2015 prevé plazos para alegar y permite reducir la multa al menos un 20 % por reconocer la responsabilidad y otro 20 % por pago voluntario, acumulables, si la sanción es solo económica; a cambio, se renuncia a recurrir en vía administrativa.

Tenemos páginas por comunidad: Madrid, Cataluña, Comunitat Valenciana y Andalucía, entre otras.

Regularizar antes de que llegue la multa

Si tu vivienda funciona sin habilitación, el estudio de viabilidad (129 €) te dice si puede regularizarse y qué hace falta. Si encaja, el alta cuesta 499 € o 599 € según la comunidad. Si no encaja, te ayudamos a cerrar la actividad de forma ordenada. Las alegaciones a un expediente cuestan 299 €; si el asunto va a los tribunales, interviene un abogado aparte.

Regularizar no borra lo anterior, pero la subsanación es una circunstancia que varias leyes tienen en cuenta.

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